香港某房产中介店展示的房源信息 图源| 每日经济新闻资料图
虽然当前香港楼市“撤辣”效应已有所减弱，但内地买家依然活跃。
注：在粤语中，“辣招”是指为解决比较棘手的问题而采取的强制手段。香港特区政府此前为应对楼市过热、防止过度炒作而采取的一些强力限制措施，就被称为“辣招”。“撤辣”等同于“撤掉辣招”，此处指今年2月28日香港废除推行了14年的楼市“辣招”。
近日，香港中原地产发布数据显示，今年前三季度，香港一二手私人住宅市场录得33915宗买卖登记，楼价总值3093亿元。其中，“普通话拼音买家”（即买家登记英文名字为普通话拼音，基本都是来自内地）占8133宗，比例为24%，涉及金额高达906亿港元，两个数字均突破历史纪录。这相当于每名内地购房者平均花费逾1100万港元在香港买房。
而去年同期，香港“普通话拼音买家”的一二手私人住宅交易量和交易金额分别是4854宗和633亿港元。也就是说，今年前三季度，上述两个数据分别同比增长了68%和43%。
不过，《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或记者）注意到，香港前三季度整体楼市情况仍未有明显起色。10月31日，香港金融管理局（以下简称金管局）公布的数据显示，9月份新申请贷款个案较8月份环比减少15.9%至4977宗；新批出的按揭贷款额较8月份减少20.6%至173亿港元。第三季度负资产住宅按揭贷款宗数为40713宗，这一数字创下自2003年第四季度后（即近21年来）的新高。
注：负资产住宅按揭贷款宗数情况所得数字仅涉及银行提供并已知道为负资产的首次按揭贷款（即欠受访机构的未偿还贷款额超过按揭物业的当前市值）。
来源：香港中原地产
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内地买家更偏好二手房
香港中原地产统计显示，在前三季度香港“普通话拼音买家”的8133宗交易中，二手房占比超过一半，达到4366宗。社区发展成熟及交通配套完善的民生区，成为内地买家赴港置业的首选。据记者了解，香港的民生区楼价一般较新发展区更为便宜，容易上车。
“普通话拼音买家”集中购买的二手房片区主要集中在北角、荃湾市中心、奥运站、深水埗、土瓜湾、湾仔等片区。其中，有“小福建”之称的北角最多，达131宗，涉及楼价10.1亿元；其次是荃湾市中心及奥运站，分别为123宗及120宗。
记者注意到，北角已连续两年录得最多“普通话拼音买家”买楼，且主要集中在健威花园、城市花园及柏蔚山等项目。
来源：香港中原地产
据香港特区政府统计署及中原地图数据，北角区逾10万人口中，有11.5%的居民惯用语言是普通话及内地其他方言，这一比例在港岛东区中居首，而在全港则位列第八。
另一方面，香港传统十大屋苑在第三季度也录得282宗“普通话拼音买家”入市，已超过去年全年的244宗，创近三年新高。其中，天水围嘉湖山庄最多，达61宗。
注：十大屋苑，指的是香港太古城、新都城等10个代表性强、知名度高且流通量大的二手屋苑。
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“预计四季度楼市止跌”
金管局数据显示，今年第三季度，香港负资产住宅按揭贷款宗数录得40713宗，涉及金额2075.1亿港元，对比第二季度的30288宗及1549.92亿港元，分别增加10425宗（34.4%）及525.18亿港元（33.9%）。
每经记者从经络按揭转介首席副总裁曹德明处获悉，年初香港特区政府“撤辣”后，楼市虽曾出现轻微反弹，但“撤辣”效应未能持续，加之利率高企以及开发商低价推盘，导致楼价升幅全面蒸发并出现下跌。
根据香港差饷物业估价署公布的数据，9月份香港楼价指数报287.9点，环比下跌1.67%，该指数已连续5个月下跌。第三季度私人住宅售价指数报292.8点，创自2016年第三季度即近8年来的季度新低，与2021年第三季的历史高位397.9点相比下跌了26.4%。
中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，美国于9月宣布减息，香港也同步跟进，但减息效应较慢。而中央政府于9月下旬陆续推出救市措施，效果未及在9月内反映，9月香港楼价指数继续下跌。10月受中央政府救市政策刺激，港股急升，加上10月中旬《2024年施政报告》推出“组合拳”稳楼市，令香港物业市场转势，中原地产10月份促成的二手宗数较上月同期升70%。
据香港中原地产10月31日发布的数据，香港十大屋苑10月录得228宗成交，按月增长61.7%，与一手房同步创下7个月新高。
2024年10月十大屋苑成交情况 来源：香港中原地产
“减息周期已经开展，加上最新施政报告推出多项放宽按揭措施，为楼市带来提振作用，并加快用家及投资者入市步伐。近期不少开发商已提价推售新盘及余货单位，楼价有望于年底止跌回稳，负资产个案亦有机会高位回落。”
曹德明补充道，虽然负资产数字回升，但不代表业主无力供款。过往十多年来香港业主还款能力一直处于稳健水平，负资产个案中，超过3个月未偿还按揭贷款的拖欠比率为0.13%，稍有轻微增加但仍属低水平，显示绝大部分业主的供款能力仍然稳健，银行借贷风险可控。
陈永杰也认为，在优才专才及投资移民政策下，香港租赁需求有增无减，令租金持续上升，楼价跌租金升，中原CRI回报率创下12年新高。施政报告放宽收租物业的按揭成数，相信可吸引更多投资者入市，对楼价带来支持。
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