久处风暴中心的远洋集团(03377)，终于迎来了黎明前的曙光。
10月29日盘前，远洋集团率先公布了境外债重组最新进展，即涵盖现有债务工具，包括现有银团贷款、现有双边贷款及现有票据，未偿还本金总额约56.36亿美元。至同日午间时分，远洋集团宣布完成赎回2亿美元明年到期的3.8%年利率的增信绿色债券，无疑再度给市场吃下了一枚“定心丸”。
事实上，远洋集团的境外债务重组进程一直以来备受关注。受益于该利好消息，10月29日远洋集团开盘即涨，一度冲高超9%，后有所回落，但全日依然收涨1.56%，成为了当日几乎全线下挫的内房股中极为稀有的“亮色”。
(行情来源：富途)
逾56亿美元境外债务重组
智通财经APP了解到，10月29日早间，远洋集团发布公告，拟进行重组相关交易，涵盖现有债务工具，包括现有银团贷款、现有双边贷款及现有票据，未偿还本金总额约为56.36亿美元。
据了解，重组涉及向范围内债权人分发重组对价，包括本金总额为22亿美元的新债务(包括新贷款及新票据)，及强制可转换债券及/或新永续证券，本金总额合计相当于所有范围内债权人的重组程序债权总额减新债务本金总额的结果，即强制可转换债券及永续权益总额。其中，该新债务将由远洋集团持有远洋服务6.056亿股抵押，占远洋服务当前总股本的63.82%。
待重组生效日期落实后，公司将发行强制可转换债券及永续权益总额的强制可转换债券，根据组别A至D组分配比率及各组别债权人的个别选择于不同组别范围内债权人内分配。初始发行金额估计约为40.18亿美元，最多可转换73.97亿股。强制可转换债券为不计息，到期日为初始发行日期起24个月。A至D组的强制可转换债券的最低转换价介于1.46至11.14元，较10月28日收市价0.32元则溢价约3.56至33.81倍之间。
公司将于股东特别大会上就配发及发行强制可转换债券转换股份寻求股东特别授权，并将申请强制可转换债券在新交所上市及挂牌。
在地产行业深度调整、债务违约频发的大背景下，出险房企积极自救，而“债务重组”也成为房企们处置负债、缓解燃眉之急的重要手段。据公开资料显示，不完全统计中已有超50家房企开启债务重组，其中多家出险房企已经取得重大进展。
而近年以来通过重组债务大幅增厚资产负债表，从而赢得“喘息空间”的房企不在少数。对于债务重组成功的企业而言，短期偿债压力将显著减少，境内债一般会获得展期，境外债一部分是债转股，另一部分可以分多期后延3-8年偿还。远洋集团的方案亦不能“免俗”，在发行22亿美元债后，该集团将于5年内分3批次累计赎回15%，6年后赎回15%，7年后赎回35%，8年后赎回35%。
同时，参考已成功完成境外债重组的融创，去年9月披露其一揽子方案中涉及强制可转换债券的债权总额约27.5亿美元。今年上半年已落地完成的中国奥园61亿美元境外债务重组，涉及4只共计23亿美元新债务工具，1.43亿美元强制可转换债券、16亿美元永续债。
据悉，中国奥园的境外债重组实现大幅削债后，其业绩也受到正面影响，强制可转换债及永续债发行后作为中国奥园“权益”入账。连同方案中的债转股，重组方案完成后，其资产负债率显著改善，令公司实现轻装上阵。
从市场认可度方面来看，以融创中国为例，自去年11月20日，融创中国宣布境外债重组各项条件已获满足，重组生效，而境外债重组生效的第一个交易日，融创中国开盘即大涨，盘中一度冲高超25%;就近而言，于今年3月完成境外债务重组的中国奥园，也在生效当日开盘大涨，随后在9月获得中东资本的“另眼相看”，成功走出了一波小阳春行情;此外，9月28日宣布境外债重组取得重大进展的旭辉集团更是10月初走出单日股价接近翻倍，5个交易日逾162%的升幅。
值得注意的是，持有远洋集团约29.59%股权的主要股东中国人寿(02628)，除了将转换为新票据之外，亦或会于重组中获发行若干强制可转换债。此外，倘若该重组计划能在2024年底落地，远洋集团包括未偿还本金、应计及未付、违约利息预计总债权62.18亿元。
究其根本，市场无疑寄希望于远洋集团在重组完成后，能够缓解目前自身的流动资金压力，并带来可持续的资本结构，以时间换空间搏得一丝“绝地求生”的机会。而在地产回暖趋势明显的当下，远洋集团迈出了债务重组的关键一步，化债之路已是曙光初现。
不过，重组成功也并不意味着企业真正地“起死回生”，出险企业重组成功后最为核心的是恢复和增强自身的经营和“造血”能力，偿债压力依然客观存在，如何保证自身长续经营，长远的“活下去”才是解决问题的关键。
行业暖风频吹，“政策底”托举
纵观房地产行业发展，2016年之前，受益于政策以及价格持续性上涨，行业需求保持双位数的增速，然而2017年开始步入长达5年的缓慢发展期，增速持续放缓，恒大暴雷事件加剧了行业的洗盘。2022年行业暴雷频发，行业正式步入衰退期，进入负增长时代，至目前已连续三年下滑。
在房企积极自救的同时，监管层也在不断释放支持房企融资的积极信号。2023年11月17日，央行等三部委联合召开金融机构座谈会，明确要求“金融机构要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷”。之后，包括中行、农行、建行、工商银行在内的多家银行也纷纷与房企召开座谈会，表态加快解决房企合理需求、改善融资环境。
从近期来看，9月26日的中央政治局会议提出，要促进房地产市场止跌回稳。随后，一系列政策相继出台，市场反馈也较为积极，一手房看房量、到访量、签约量明显增加，二手房交易量持续上升。
10月17日，国新办举行新闻发布会，住房城乡建设部等五部门出席，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。会上，发布会上，住房城乡建设部部长倪虹表示，经过三年的不断调整，中国房地产市场已经开始筑底，预判10月份的数据会是积极、乐观的。
可见，远洋集团选择在此时推进债务重组，也在一定程度上受到市场环境回暖，信心提振的影响：9月以来，系列政策下，热门城市市场表现活跃，投资人信心回升，远洋的股价亦一度大涨，后有所回调。
另据华泰证券宏观团队10月27日的报告，上周一线城市新房成交面积同比上行9.5%。具体看，一线城市中，北京/深圳/广州新房成交面积同比分别上行10.7%/73.5%/10.2%。此外，一/二线城市二手房成交面积同比分别上行84.8%/3%。具体看，一线城市中，北京/深圳二手房成交面积同比大幅上行63%/121.5%。
不过，更为值得关注的是，数据显示三季度公募基金以及代表外资偏好的北向资金都开始增配地产持仓。来自华泰证券地产团队的报告显示，24Q3公募基金与北向资金地产持仓占比均有所回升，前者持仓市值环比大增60%，持仓比例环比提高0.25pct，后者持仓市值环比上升31%，持仓比例环比提升0.07pct。
华泰证券研报显示，9月以来，金融组合拳、政治局会议为房地产市场“止跌回稳”注入强心剂，各部委协同有望加速市场预期修复和基本面企稳，看好在主流城市有充裕货值和较强补货能力，且运营稳健的优质房企。
根据远洋集团8月刊发的2024中期业绩可以看到，2024年上半年，公司可售项目合共160个。从地区分布来看，其中来自一、二线城市的协议销售额占全体超过89%。由土地储备方面来看，期内公司拥有3413.9万平方米，而土地储备应占权益部分则为1798.3万平方米。
综合来看，在政策积极落地的基础上，目前地产基本面已迎来边际改善。而随着市场信心恢复，机构资金持仓回暖也表明确有长线资金正在回流地产板块。
展望后市，近期政府收储、国企收旧换新等新政策开始落地，未来随着政策进一步推广以及配套资金落实，预计将对去化库存、稳定市场起到积极作用，也有利于加快房地产市场企稳。远洋集团趁此机会缓解公司流动性危机，解决债务紧张的燃眉之急，无疑是一个较好的时点，至于“翻身仗”的效果是否能如愿以偿，则还需留待时间来检验。
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