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作者：余飞
01
积极信号来了
10月12日财政部召开的发布会上，释放了诸多积极信号，尤其是对房地产：
一是允许专项债用于土地储备，主要是考虑到当前闲置未开发土地较多，支持地方政府运用专项债回收符合条件的闲置存量土地，利于减少闲置土地，增强土地供给调控能力。
二是支持收购存量房，加大保障性住房供给，考虑到当前已建待售住房较多，将采取用好专项债收购存量商品房，并继续用好保障型安居工程补助资金，支持方向进一步优化调整，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房方式收购。
三是及时优化完善相关税收政策，正在抓紧研究明确和取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税政策。
在此之前，专项债都不涉及房地产，过去专项债一般用于城市基础设施建设、社会事业发展（如教育、医疗、养老等）等等。
去年以来，国家为缓解地方政府的债务压力，推动的特殊再融资债券，以及鼓励地方政府发新债，主要是用于偿还旧债，也就是以旧换新。
这一次，为了稳定楼市，不仅允许地方专项债收购限制土地，还允许直接用来回购商品房。
这个举动，足可以看到当下官方对于提振楼市的迫切性。同时，也反映出了当下楼市需要救援的迫切性。
大力度提振房地产背后，是9月份的房地产数据非常不好看。
目前，官方尚未公布9月份的房地产数据，只能透过机构公布的数据来看。
克而瑞披露：
9月30个重点城市整体成交859万平方米，环比下降6%，同比下降34%，与上半年月均值相比仍降17%，前三季度累计同比下降34%。
4个一线环比下降15%，同比下降35%，较上半年月均下降12%，累计同比下降27%。二三线城市成交环比降幅4%不及一线，但累计同比降幅均显著高于一线。
02
兜底楼市，力度加大
关键问题来了，这一次财政部放话，允许专项债兜底楼市，会扭转楼市的局面吗？
本号的观点仍偏谨慎。逻辑之一在于，上半年以来的回购商品房举动，并没有收获多大效果。
今年5月份国务院副总理何立峰在新闻发布会上就强调：
相关地方政府应从实际 出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。 商品房库存较多城市，政府可以需 定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。
5月份强调的商品房库存量较多城市收 储，而且强调的关键词是“酌情”、“部分”。 在5月份定调下，虽然没有明确到底是哪些城市开启收储，但在大家的共同认识中，应该主要是直辖市、副省级、省会这些中心城市，以及部分地级市而已。
之后的6月20日，住建部召开会议强调： 推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。
这意味着，收储工作已经从主要城市延伸到了县和县级市。
华夏时报针对此发表的文章，标题就特别醒目，“收购范围扩大至2884个县级以上城市”。
中国新闻周刊也用了一个特别吸引眼球的标题，“1800多个县城，要出手收房了”。
这意味着，后续会有更多城市和县加入到兜底行列中！
为了支 援地方城市回购商品房，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
然而，央行公布的数据，截至6月底，3000亿元保障性住房再贷款余额为121亿元。 也即仅使用了121亿元。
同样的，今年年初央行批复1000亿元的“住房租赁团体购房贷款”，支持成都、重庆、青岛、郑州、天津、福州、济南、长春8个城市回购商品房用作保障性租赁住房。
但是，根据中国新闻周刊最新的一篇报道披露： 截至2024年3月，1000亿元的额度仅使用了20亿元。
种种数据都在佐证，这一次收储工作的难度，并没有想象得那么简单。
这一次允许地方专项债用于回购商品房，就能推动资金疯狂去兜底吗？
不太可能。
地方政府其实也有自己的考虑。
一方面，楼市的整体基本面已经改变了。
如果专项债大规模入市回购商品房，看似消化了开发商手中的商品房库存，但是市场上的房子库存并没有改变。
商品房与保障房会产生有一个杠杆效应，商品房被被回购，少了，但保障房量增加了，对市场一样构成利空。
保障房会分流调一大波消费需求。
另一方面，征收过程是一个复杂过程，尤其是价格问题。
到底以什么价格回收？
目前，很多地方公布的收储细则，定价相当于周边商品房的五折以下。
这就要求收储价格必须在4折及以下，过度压低开发商的售价，开发商不乐意。 开发商有拿地成本，还有各种建设、税收、建安等成本，这个价格回收，开发商肯定是亏本的。
退一步讲，在当下的环境下，即便有开发商甘愿亏损，开发商大可以自己折价卖给市场，何必卖给政府，领这样一份恩情？
如果高价回收，政府方面又不可能。
不可能之一在于，保障房本身就存在痛点，不能像商品房一样自由买卖。 所以，售价比商品房低得多。 如果高价从开发商或者业主手中回收，那政府必然是亏损的。
去年发布的14号文件，对保障房的销售要求是保本微利。 高价回收如何保本微利？ 那还不如政府直接划拨土地自己开建。
不可能之二在于，根本没有那么多的资金来高价回收。
正因为难点太多，所以5月份推出的3000亿元保障房再贷款基金，到6月末才贷出去121亿元。
以购代建，从理论上来说，的确是一石二鸟的好办法。 既可以帮助市场去库存、帮助开发商回笼资金，又能增加保障房的供应，缩短供应周期。
但囿于现实的利益拉扯，举步维艰。
所以，走“以购代建”来供应保障性住房的路，很难走通。 最终，主流之 路还是地方政府自己开建，因为这条路，成本完全可控。
“14号文件”指示的定价机制是保本微利：
规划建设保障性住房应按照工薪收入群体可负担、项目资金可平衡、发展可持续的原则、由城市人民政府按划拨方式供地和负责建设配套设施，在此基础上采取市场化方式运作，按保本微利原则配售。
也就是说，配售型保障房的土地由地方政府直接划拨，这一块零成本。 最终的定价是基于建设成本、人工成本、税费成本以及微利原则。
这种情况下，售价会比周边的商品房低很多，这也是必须做到的事情。 因为配售型保障房问世的目的，就是解决低收入人群的住房问题。
14号文件明确提到，建设保障房的两大目标：
一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；
二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。
按照目前不少城市发布的细则来看，保障房售价基本相当于周边二手房的五折。
比如今年4月份福州推出的首个配售型保障房项目双龙新居。 均价预估约为5200-5400元/平方米（含简装）。 项目周边的商品房价格在1万元左右，相当于周边商品房价格的一半。
西安6月份推出了2710套配售型保障房的意向登记，主要包括金泰怡景花园和香湖湾两个项目，分别位于雁塔区和浐灞国际港区域。 定价标准是，以区域商品房价格的50%进行配售，每个家庭限购一套，并严格禁止将保障房变更为商品房流入市场。
03
基本面是关键变量
9月底以来展开的新一轮大力度、大规模救市，会否扭转楼市局面，本号的观点在过去一周的文章中反复强调过：
比较难。还得让子弹继续飞。
表面上，国庆黄金周重点城市的成交量同比基本翻倍，国庆后，深圳甚至上演了许久未见的日光盘。
但本质还是情绪推动，而非基本面。
对于一线城市来说，扭转的关键在于信心。
因为一线城市不缺购买力，影响一线城市楼市的关键变量是信心。
所以，这一波官方喊话并推动一波政策后，一线城市的楼市率先躁动。
然而，信心的维持，如今仅靠喊话和文件，无法维持很久，仍需基本面做底盘支撑。
目前经济基本面上，就业和收入并未好转。
等这一波被积压的刚需、改善型需求消耗完，如果基本面没有改善，一方面信心会重新受挫，另一方面需求会出现断档。
最终会出现2023年一季度之后的同样剧情，也是高热之后的高寒。
总而言之，没有产业发展基础上的就业增长和收入改善，没有消费型社会的成功转型，寄希望于资本巿场“毕其功于一役”的财富增长效应、寄希望于情绪调动来推动经济高质量发展和社会进步，是不可能实现的。
所以，楼市的后续，还得看经济基本面。
所以，仍在犹豫不决的购房者，不妨耐心等待两三个月，看清形势再做决定。
如果基本面修复并改善，便可以买。
如果还是老样子，那就继续观望吧。
责任编辑：钟齐鸣_NF5619
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