“取消公摊面积”的话题又热了起来。
今年以来，多地发布计容新规，减少公摊面积；近期更有部分城市提出“套内面积”的计价方式， 引发了社会对取消公摊话题的讨论。
“房价按100平方米交的，物业费也按100平方米给的，但实际居住面积只有75平方米，为什么要为多出来的面积买单？”对于公摊面积的问题，很多购房者普遍认为不透明、不公平，增加了购房成本，降低了居住体验。
那么近期政策方面的一系列变化，是否意味着公摊面积即将退场？这些规则调整重点指向哪几个方面？又将对房地产行业产生哪些影响？
多地探索“套内面积”计价方式
9月5日，湘潭市人民政府办公室发布关于《湘潭市促进房地产市场高质量发展的若干措施》的通知。
通知显示，在优化住房销售方式方面，购买新建商品住房，各房地产开发企业在审核备案后，可在原规定的基础上按市场行情适度浮动促销。房地产开发企业可实行按住房套内面积（不含公摊面积）计价宣传销售。
更早前的5月3日，广东省肇庆市住房和城乡建设局发布通知，宣布从2024年5月1日起，在全市范围内商品房将实行按套内面积计价宣传销售。该通知旨在规范商品房销售行为，减少因房屋面积、计价造成的矛盾纠纷，维护市场环境，保障交易双方的合法权益。
根据通知要求，各房地产开发企业和房地产经纪机构应对每套商品房进行明码标价，并在销售场所醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，确保标价内容与套内面积单价保持一致。
事实上，“套内面积”计价方式的提法并非近期出现。更早之前，合肥于去年7月召开全市房地产工作专题会议，也提出“为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价。”
简单来说，“套内面积计价”的方式意味着，买房只需支付房屋套内实际使用面积，不需要支付“公摊面积”的费用。这也由此引发了市场对于“取消公摊”话题的讨论热度。
南都湾财社记者注意到，是否取消公摊面积是一个由来已久的问题。而有关“套内面积计价”的方式，大家普遍讨论的焦点在于，会对购房成本和用房成本带来多大的影响。
“以建筑面积或是以套内面积来进行交易对购房成本并没有太大影响。”中指研究院研究副总监徐跃进指出，本质上，这只是计算方法的差异，两种算法下的房屋总价应该是相近的，只是单价会有所不同。而且，现在购房者都相对理性，购房时对得房率指标的关注也较高，得房率低的房子竞争力相对较差，所以，开发商基本不会故意做大公摊面积、降低得房率。
另外，对于用房成本的影响也不太确定。目前，物业费、采暖费大多是按建筑面积来计算，如果换作以套内面积进行计算，收费单价也可能会相应提高，最终用房成本也不一定会降低。
徐跃进表示，其实，相比于是否取消公摊面积，大家更应该关注公摊面积的透明化和收益分配问题。业主应该清楚地知道都有哪些公摊面积，并且，在公摊面积上所产生的收益，应该在开发商、业主和物业之间进行合理地分配。
总体而言，计价方式的变化对房价的影响是较小的，但按套内面积计价有利于购房者更直观地了解实际价格，有利于减少信息不对称所引发的纠纷，促进商品房销售行为进一步规范，预计后续将有更多城市跟进出台相关规定。
“零公摊”浪潮来袭
引起“取消公摊面积”社会讨论热潮的另一个导火索，则是近期“第四代住宅”打造的兴起。这种新型住宅设计强调个性化和空间利用的最大化，使得人们开始重新审视传统的公摊面积计算方式，探讨其在现代居住需求下的合理性和必要性。
今年以来，各地纷纷出台建筑新规，放宽了阳台、飘窗、空中绿化等空间面积的限制。
例如佛山在上半年发布的13条楼市新政措施中提到，新出让的住宅用地，住宅套内阳台的“折半”计容面积上限由套内建筑面积的18%提高至20%；取消对单个阳台的进深和面积限制；取消凸（飘）窗窗台与地面高差小于0.45米需计容的要求。
同时，惠州自然资源局印发的《市区2024-2025年度新出让住宅用地规划管理的若干措施》中提到“建筑物屋顶的公共梯间、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房等辅助用房不计入容积率建筑面积，不纳入公摊面积”“面积小于3万平方米的用地，住宅建筑首层用作建设停车库的建筑面积，不计入容积率建筑面积”。
今年5月，深圳市规划和自然资源局宣布，2024版《深圳市建筑设计规则》即将发布，该规则的修订内容主要聚焦于减少住宅公摊面积，提高得房率，并实行住宅和宿舍建筑高度限制等措施。
这些建筑新规的出台，使得地产开发商在打造产品时，有了更大的操作空间，也使得“零公摊”甚至“负公摊”成为可能，进而成为房地产开发商吸引消费者的营销亮点。
但在业内专家看来，这同样并不意味着“公摊面积的取消”，主要还是刺激市场复苏的一种手段。
“本质上，计容面积和公摊新政并不是产品的创新，而是调整规划指标以满足提高购房者的福利水平。”在广东省城乡规划院住房政策研究中心李宇嘉看来，这些新规本质上是通过增加套内面积，实际使用面积，从而降低单位购房价格和成本，变相降低了房价，有利于提升购房者购房的积极性。同时也是为了提振开发商拿地的积极性。
克而瑞研究中心指出，一系列计容新规会对房地产市场产生三方面的影响，一是对于新房产品而言，未来面积大型化、产品改善化的趋势将更加明显；二是对于消费者而言，新规有助于提升得房率，相当于变相降低购房成本；三是对于行业而言，商品房升级并拉开与保障房差距，有助于双轨制供给体系的建立。
不过从政策效果来看，实得率100%并不是万能的。
克而瑞产品力研究中心近期统计的70个实得率超100%项目中，在剔除了近期新开盘尚未完成网签备案及即将开盘的19个项目之后，仅有9个项目的去化率在80%以上，占比约18%。
总体来看，受益于四代宅或是计容新规放宽所带来的产品代际优势，2023年末以来西安、广州、长沙、成都、武汉等城市市场上涌现了一批实得率超100%的产品。其中有部分项目热销，但也有一定比例的产品销售去化表现一般，实得率100%并不是万能的。
“优化计容规则”等政策或将加快出台
公摊面积制度在我国存在已久。中银证券此前的一份研报中提到，“公摊面积”概念最初由中国香港引入内地，最早出现在2001年开始施行的《商品房销售管理办法》中明确规定的“公用建筑面积”，该办法指出：商品房建筑面积由套内建筑面积和公用建筑面积共同组成。
每一户的公摊面积=本户的建筑面积×公摊系数，而套内面积≈建筑面积-公摊面积。我国公摊面积比例无统一标准，联排、别墅相对最低，大约在1%~8%，7层以下多层住宅为7%~12%，7~11层住宅为10%~16%，12~18层住宅为14%~20%，18~33层住宅为16%~24%。
而国外普遍没有公摊面积，发达国家套内面积普遍在30平米以上。其中，英国购房合同里写的面积是套内使用面积，而不是宽泛的建筑面积，且公寓阳台或露台面积都是开发商赠送；澳大利亚不存在任何公摊面积。别墅、公寓都是按使用面积计算，垂直高度低于2米的小房间、地下室、跨越房屋之间的通道、房内必须的各种支撑物等都不计入面积；另外日本没有公摊面积。房产证通常以室内的使用面积计入，不计算墙壁面积。
我国“公摊面积”存废之争由来已久，对于公摊面积的问题，很多购房者普遍认为不透明、不公平，增加了购房成本，降低了居住体验，但“公摊面积”的取消仍然存在争议。
一方面，由于建筑面积计价方式已经根深蒂固，若要改变，将面临实施难度大、过渡周期长的问题。改革不仅涉及技术细节，还关系到市场预期和消费者权益的保障；另一方面，即使取消了公摊面积，也存在开发商可能通过提高房价、物业费等其他方式来转嫁成本的风险，这样改革的实际效果可能会打折扣。
此外，一旦取消了公摊面积，还有可能出现开发商为了节约成本而减少公共区域面积，这可能会影响住宅的整体质量和居住的舒适度。
尽管存在诸多争议，但近期一些地方政府已经开始探索改革措施。无论是多地对“套内面积”计价方式的推行，还是一系列计容新规的出现，都可能是向取消公摊迈出的一步。
值得一提的是，9月26日，中共中央政治局召开会议。会议指出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。
业内认为，在政治局会议后，“推进高品质住宅建设，优化计容规则提高得房率”等供给端政策也将加快出台。这也意味着，虽然短期内全面取消公摊面积可能不太现实，但随着市场的发展和政策的逐步完善，未来可能会有更多的改革措施出现，以解决公摊面积带来的问题。
采写：南都·湾财社记者 孙阳
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