国庆楼市，出现前所未有新变化

房地产行业常年有一种说法，叫做金九银十。

然而过去三四年里，金九银十隐入尘烟，几乎从大众视野里消失了。

直到2024年的十一国庆假期，一切都变了。

根据央视财经的报道，10月1日北京楼市新政落地第一天，五环外的一个新房楼盘，就聚集了众多看房客户。

开发商将连夜制作的海报，放在了售楼处最显眼的位置。

10月1日当晚，多家开发商北京分公司发出战报，保利北京首日告捷，劲销1.87亿。招商玺单日超过100组到访，认购8套合计1.25亿。

即使是北上广深的房地产市场，也好久没有这么热闹过了。

同一天，有媒体记者实地考察了广州的多个售楼处，发现工作人员早就忙了起来。

有楼盘9月30日接待超过150组客户，还有的在黄金周第一天，到访客户量同比增长30%，预约看房客户超过100组，甚至出现了看房需要排队半小时的盛况。

10月1日贝壳发布的贝壳新房节认购截至当天下午6点已突破500套。

楼盘卖得好，最开心的首先是开发商，其次是中介。

上观新闻报道显示，10月1日也是上海新政沪七条正式实施的第一天。

位于宝山区的中环金茂府项目售楼处，也迎来超过100组客户认购。

由于认购期长达7天，在客户数量不断增加的前提下，这个热门楼盘有可能进入摇号选房阶段。

还有中介门店表示，公司原计划国庆前2天全员休息，现在直接改成：

全体轮休

看完上海再看北京楼市，同样具有很强的风向标意义。

根据媒体的报道，开发商中建壹品发出海报：

10月8日起旗下的花香壹号、颐和公馆、御璟星城、御璟星城元启、大兴星光城，折扣回收2%，北京昌平新城梧桐山语全线产品优惠收回2%等。

从全国范围来看，国庆楼盘不放假，已经成了今年的特色。

住建部数据显示，截止10月4日，超过20个省、130多个城市，组织开展了金秋促销季、住博会、直播看房等多种形式的线上、线下活动。

（来源：央视财经）

1000余家房企的近2000个楼盘参加了各地促销。

多地售楼处十一黄金周不放假、不打烊，开展折扣、优惠券、赠购房权益、限时优惠等多种营销活动。

楼盘看房量和到访量，确实在实打实地上升。

贝壳深圳数据显示，10月1日看房次数为11372次，比上日增加了38%。

住建部统计显示，国庆节假期以来，参加促销的大部分项目到访量同比增长50%以上。

举例来说，10月1日至3日中午，北京市新房带看量较去年同期增加92.5%、认购量提高2倍，二手房带看量较去年同期增加104.1%。

广州部分楼盘日到访量超过150批，较平时增加200%。

湖南省初步统计，新房带看量环比增长106%、二手房带看量环比增长80%。

中指院四川初步统计显示，四川省抽样调查项目到访量较节前平均增加70%，成交转化率较节前平均增加140%。

楼市的热度，丝毫不亚于股市。

新一轮“抢房大战”，就这样打响了。

外行看热闹，内行看门道，表面上全国楼市一片烈火烹油。

然而拐点，真的来了吗？

沉寂了许久的民营房企，转机真的出现了吗？

这次十一国庆楼市成交量、成交价的含金量，有待时间的考验。

（拿地主力 依旧是国央企开发商 来源：中指院）

以上海为例，无论新房还是二手房，刚需楼盘成交量在不断增加。

多个一手房楼盘的认购率，创下新高：

大华星樾认购率200%

保利西郊和煦认购率85%

中环金茂府三期认购率92%

当下上海二手房房东们的普遍心态同样是：

涨价！涨价！涨价！

止跌回升是大的定调，目前来看止跌的初步效果已经显现。

上海二手房成交网签数据已经大幅提升，在9月28日达到872套，创下最近两个月的高点。

上海的楼市松绑政策，相比广州的全面放开力度还是小了一些，刚需盘的成交主力，也就自然而然地迁移到了五大新城和近郊。

从多个中介机构反馈的数据来看，上海郊区总价300万以下的价格段，买房群体增量最多。

也有部分上海房东，会将自己在郊区的房子卖掉，置换成核心区的房子，可以预见未来1个月城区成交还会上升。

唯一不受政策刺激影响的，是上海豪宅。

沪七条新政之前，上海的豪宅刚刚经历了一轮疯抢。

9月27日，瑞安集团开发的豪宅项目上海翠湖天地六期开盘，均价21万一平米、套均总价近1.1亿。

（翠湖五期挂牌价在25万到35万一平米不等 来源：贝壳）

这108套豪宅代表了当下上海的顶级购买力群体，楼盘销售额高达120亿，创下豪宅日光新纪录。

同一天开盘的还有另一个豪宅项目中海领邸玖序三期，共推出178套房源，均价14.67万一平米，套均总价约1500万到3300万。

公开资料显示，开盘当天这178套房源全部售罄，楼盘已实现三开三罄，累计销售148亿。

正常来说，楼市越低迷，豪宅的表现才越来越特立独行。

易居研究院的监测数据，北上深三个城市从 2019-2024 年历年前 7 月的豪宅交易套数分别为 2371、2275、3397、4085、3795 和 4418 套。

豪宅独立行情长期以来，都是穿越周期的。

就在全国楼市欢度国庆，处处一片涨声之中，也有一些城市的二手房，出现了不协和音。

根据媒体的报道，10月1日天津二手房房价房源数量，突然翻倍。

具体来说，诸葛找房数据显示，9月27日至9月30日，降价房源量分别是4180套、4385套、4294套、3932套。

到了10月1日，降价房源量突然暴涨至9064套。

安居客数据显示，当前天津二手房挂牌均价14998元一平米，相比上月下降0.17%，同比去年下降9.64%。

从近3年的二手房价格来看，2021年7月是17802元一平米，2024年8月是15178元/平米。

降价回笼资金，或许是二三线城市，很多房东的心态。趁着政策利好，赶紧把房子套现。

国庆期间各地楼盘的热销，能让楼市真正筑底回升吗？

首先，无论是在上涨还是下行周期，我们都需要尊重常识。

所谓的常识很简单：

一个城市放松限购，表面上是利好，实际上放松时间早、力度大，那么就说明这个城市的房子，价值越低。

这个价值的定义不仅仅是成交价，还包括了楼盘的配套设施价值、教育价值、养老价值，以及更广义上的一个城市的未来潜力。

大家都知道，越是需求不足的城市、区域、板块才越需要政策松绑。

其次，四大一线里只有广州选择完全放开。

换句话说就是：

当下广州房子的稀缺度，从广义上来看是四大一线里最低的。

三四线城市绝大部分已经取消了限购、限售、限价等等，然而它们的房子依旧卖不出去。

这次四大一线放松，大家对于上海和北京的新政，千万别嫌弃力度小。

因为朴素的常识总是告诉我们：

房价回暖，北京上海一定涨得更快、涨得更多。

从楼市长周期价值回归的角度看，中产们也只有一个选择：

长期、持续地把房子往核心城市的核心板块，腾转挪移。