中国公募REITs开市三年多以来，进一步完善成熟，但整体而言我国REITs市场仍处于发展初期，如何优化完善各项机制成为市场各方关注和热议的方向。
在9月26日召开的中国REITs发展2024年会上，上海市委金融办副主任陶昌盛认为，更好发挥REITs产融结合的特点，需要持续丰富REITs市场产品体系、完善REITs市场生态体系、优化REITs市场发展环境。
近年来，随着公募REITs配套政策和工作指引的持续完善，底层资产类型不断丰富，囊括了高速公路、产业园区、仓储物流等多种基础设施类型。同时，公募REITs为居民多元化财富配置提供了投资标的，拓宽了投资者选择范围。
截至今年9月初，我国公募REITs的发行数量达到45支，总规模达1343.3亿元。目前，已上市的公募REITs中，有6只持有位于上海的底层资产，涵盖产业园区、保障性租赁住房和消费等多种类型。
“下一步，可根据国计民生及经济高质量发展的需要，在保租房、绿色低碳、新型基础设施等领域开发更多REITs创新产品。”陶昌盛同时称，还需要进一步加强金融法制建设，建立符合REITs特点的发行、上市、交易、信息披露等制度安排，以加强消费者宣教和保护，确保市场健康发展。
对上海市来说，推进基础设施REITs既是稳投资、稳增长的重要举措，也是完善上海金融体系建设、提升国际金融中心能级的重要一环。
上海市发展改革委党组成员、副主任陈国忠称，“下一步，我们将进一步加大工作推进力度，结合上海城市发展的实际和特点，持续做好基础设施REITs各项工作，推动更多优质项目发行上市，为人民城市建设和产业转型升级提供更有力的支撑。同时，我们也将按照国家安排部署，在养老、旅游等领域发行REITs进行探索。”
随着近几年房地产市场深度调整，盘活存量资产变得越来越重要。如何发挥REITs在消化存量房产中的独特作用，也颇受市场关注。
“当务之急是着力培育REITs的底层资产，虽然从2020年开始试点，我们在资产选择、评估，REITs的定价、交易、发行，进行了大量的实践探索，也形成了比较成熟的操作经验。但REITs发展现在面临最大的制约因素是缺乏合格的底层资产。后端做得很好，但前端做得不够。”中国房地产业协会副会长兼秘书长张其光称。
对于如何扩大底层资产？张其光称，是否可以允许在同一城市、同一类型的资产合并计算、打包上市，来满足底层资产要求的10亿元资产规模要求；能否放宽3年盈利要求，因为资产形成还没有3年，能否将3年改成1年，以扩大底层资产范围，让更多的资产符合合规要求。
另外，“资产能否市场化定价，让投资者用脚投票。防止股票市场出现的一级市场定价过高，挤压了二级市场的发展空间。”张其光认为，这样可以使REITs的发行和交易市场平稳地衔接过渡，既使资产能发出去，二级市场交易又能稳定，实现两者的良性互动。
公募REITs也吸引了“耐心资本”的参与。据了解，截至2024年上半年，保险机构在所有非原始权益人战配投资者中的参与规模占比最高，约为20%左右，参与过战配的保险机构共34家，按认购规模排名前三位的分别是泰康资产、国寿投资、平安保险。网下投资者中，保险机构占比超过30%，参与网下的保险机构共24家，包括新华资产、人保资产、泰康资产等。
“在保险资金等耐心资本积极参与REITs市场建设的同时，也需要REITs市场进一步营造良好的投资环境和治理机制。从我们的投资实践来看，我国公募REIT市场还存在一些不足。”中国人寿保险（集团）公司原董事长杨明生称，一是市场规模有限，产品流动性不足；二是优质资产不足；三是市场研究能力略显不足。
对此，杨明生建议，加快REITs市场规模扩容。一方面，在推进常态化发行的同时，鼓励REITs产品通过扩募壮大，简化REITs扩募流程，提升REIT扩募效率，提升扩募阶段外部借款的杠杆率上限，把存量REITs做大做强，形成对标蓝筹股的蓝筹REITs产品，提升产品影响力。另一方面，进一步对底层资产的业态范围进行扩容。尽管我国公募REITs已覆盖的业态范围较为丰富，但仍可以加速推动更多传统和新兴业态资产上市，如传统办公、酒店、数据中心等。
在提升耐心资本参与REITs市场积极性方面，杨明生称，目前，部分保险公司投资公募REITs产品受偿付能力约束较大，如投资REITs的风险因子仍然较高，建议进一步解决相应资金投资的痛点和难点，提升其投资意愿；同时，建议给予重要的战略投资者更多的参与权和知情权，如允许参与发行定价、基金决策委员会、顾问委员会或设置观察席位，提升战略投资人参与投资的积极性。
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