存量房贷利率欲下调，或将激发房地产市场活力

9月18日，房地产板块午后异动拉升，我爱我家、中交地产、电子城、张江高科实现10CM涨停。其中，中交地产与电子城均为2天2板。另有沙河股份、特发服务、世联行、金地集团等房地产概念股跟涨。

消息面上，近日，国家统计局新闻发言人刘爱华在会上答记者问时表示，房地产市场仍然具有较大潜力和空间，要继续坚持因城施策，加快各项政策的落实，促进房地产市场逐步实现平稳健康发展为更好满足人民群众的住房需求发挥更好作用。

此外，中信建投指出，预计存量按揭利率调整方案即将落地，或支撑居民中长贷保持稳健，向房地产市场传递了积极的信号。

行业进入调整期

“房地产行业的产业链条长、涉及面广，事关经济社会发展大局。”绿地集团董事长、总裁张玉良近日在“2024中国500强企业高峰论坛”上如是说。

如其所言，房地产行业正在经历漫长的调整期，大多数房企由原来的“高周转”模式变成在行业调整期艰难求存。然而，房地产行业链条长、涉及面广，与生产、投资、消费紧密相关，其动荡牵一发而动全身，对整个社会经济造成影响。

在过去的几十年间，房地产的高速发展带动上下游产业链的共同繁荣。据国家统计局公布数据，近十年来，房地产业增加了约80万就业岗位，从业人数占全国就业人员的0.38%。

另外，住房问题关系国计民生，随着房地产的发展，人们的住房条件得到改善。也正是基于房地产长达几十年的繁荣发展，房价翻倍的上涨，一度被人们公认为最好的投资渠道之一，就造成了我国家庭资产住房占比近七成，家庭住房拥有率为96%的状况。

可见，房地产作为经济中的重要板块，其地位复杂且多面。在行业不断升级和转型的当下，政策调控成为越来越重要的角色，把控着行业的未来发展方向。

政策出手推出多层次利好

近年来的中国房地产市场经历了一系列深刻的变化，已从增量市场逐步过渡到存量市场。

这一转变标志着市场从过去的大规模开发建设，转向更加注重房屋品质、居住体验和服务水平的提升。随着全国城镇居民人均住房建筑面积超过41平方米，以及人口负增长和城镇化进入中后期，市场整体已转向供大于求的买方市场。尤其是在中小城市，商品房库存量大、去化周期长，去库存成为市场首要任务。

即将落地的存量房贷利率下调方案便用来解决去库存问题。

据介绍，存量房贷利率如下调将直接减少了购房者的利息支出，降低购房总成本，对于潜在购房者来说，是一个明显的经济激励，有助于提升其购房意愿和能力。

目前，存量房贷利率即使执行LPR浮动利率，仍然处于较高水平，与新房贷相比，利率相对较高，导致新老房贷利息差较大。然而，如果存量房贷利率下调，新老房贷的利息差将大幅度缩小，将使购房者更倾向于购买存量房，促进楼市的平稳发展。

7月，央行发布的《中国区域金融运行报告（2024）》指出，存量房贷利率下调对减少提前还贷、拉动消费增长起到显著作用，在下一步工作中强调要“坚持在市场化法治化轨道上推进金融创新发展，督促金融机构继续将降低存量房贷利率的成效落实到位，理顺增量和存量房贷利率关系，有效减轻居民利息负担，释放公众投资和消费动力，激发市场活力，推动经济持续回升向好”。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，综合来看，降低存量房贷利率符合群众热切期盼，也符合市场发展行情，从而可以直接作用于房地产企业，帮助其走出行业“寒冬”。虽然存量房贷利率调整方案本身并不直接提升房地产企业的盈利能力，但购房需求的增加和市场预期的稳定，有助于提升房企的销售额和利润率。

此外，随着市场环境的改善，房企在土地获取、项目开发等方面的成本也可能会得到一定程度的控制。

房地产相关企业有望受益

在存量房贷利率下调声音不断扩散下，今日房地产板块得以拉升，其概念股飘红。

其中，实现10CM涨停的中交地产作为中国交通建设集团有限公司旗下的房地产板块核心企业，主营业务聚焦于房地产开发经营与销售。

近年来，公司在保持传统业务发展的同时，积极探索和开拓融资代建、特色小镇、TOD城市综合体、城市更新、产业地产、物流地产等新兴业务领域，以多元化战略应对市场变化。

与其他房企相同，几年来中交地产在业绩上面临一定挑战。据2024半年报显示，公司实现营业收入89.8亿元，同比增长2.48%，归母净利润亏损9.83亿元。

面对业绩压力，中交地产在努力调整经营策略。公司撤销了部分区域公司，将管控层级由“总部—区域—城市”三级调整为“总部—城市”两级，以更加扁平化的管理提升运营效率。