4.8亿欠账换来三处不动产，碧桂园债主又见“大冤种”

作者 | 谢春生

编辑 | 墨言

头部家居企业帝欧家居（下称“帝欧”）正在经历危难时刻。

9月14日，帝欧发布消息称，截至2024年9月13日，公司股票已出现在任意连续30个交易日中有15个交易日的收盘价低于当期转股价格的80%（即10.672元/股）的情形，已触发“帝欧转债”转股价格向下修正条款。

这并非帝欧转债转股价格首次触发向下修改条款，早在今年8月24日，同样触发该机制。不过从帝欧董事会两次公布的决议结果来看，都没有向下修正帝欧转债转股价格，也算是令股民们长舒一口气。

压在帝欧头上的转债问题，始终是一颗不定时炸弹。在最新一轮投资调研中，便有投资者就15亿转债如何实现扭亏为盈，以及如若不能顺利转股如何还款和明年面临回售等问题进行发问。

帝欧方面表示：“目前已按期支付可转债的第一期利息和第二期利息。公司可转债的偿债能力核心是稳健的经营，为此，公司将努力实现经营目标，保持充裕的现金流，并通过有效处置已网签或收房资产新增现金回款，还将积极利用银行授信额度，从银行获得必要的借款支持。公司将主要通过以上方式并结合前期剩余的货币资金状况，提前筹措资金，确保偿债能力的稳定性和可靠性”。

为了确保经营上不出问题，已经连亏两年的帝欧一边寻找业务层面的增量突破口；一边将精力放在对房企的催债上，特别是针对其重要工程客户碧桂园地产集团有限公司（下称“碧桂园”），更启动全面的风险管控措施——一方面督促碧桂园尽快现金回款；另一方面又与碧桂园磋商寻找合适的抵债资产，积极推进以资抵债事项。

在房企暴雷后普遍“躺平”的背景下，通过以非现金资产抵债的方式化解应收账款回款风险的操作方式，在家居行业并非稀奇事，只是这样的“债务让步”究竟是帝欧权衡下的回款“最优解”？还是碧桂园们保交楼下化债的“冤大头”？

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4.8亿元应收账款换来3项不动产

以房抵债，或是帝欧与碧桂园再度磋商出的“最优解”。

9月10日，帝欧发布公告称，公司旗下全资子公司佛山欧神诺陶瓷有限公司（下称“欧神诺”）与碧桂园子公司上海碧荣投资管理有限公司（下称“碧荣投资”）、上海碧浦置业发展有限公司（下称“碧浦置业”）签订《股权转让协议》，欧神诺以受让碧荣投资持有的碧浦置业100%股权及债权的方式，取得碧浦置业持有的三项不动产，欧神诺以对碧桂园下属及关联公司销售货物享有的4.23亿元债权支付本次交易价款。上述交易价款将等额冲抵欧神诺应收账款4.23亿元，本事项是交易对方以非现金资产抵偿公司债务。

《股权转让协议》完成交割后，欧神诺同意额外免除碧桂园下属及关联公司对欧神诺负有采购债务中的0.57亿元债务。

换言之，碧桂园用碧浦置业旗下3项不动产，抵销欧神诺的4.8亿元应收账款。

天眼查信息显示，近日碧浦置业已完成工商变更登记手续，并于2024年9月9日获得新营业执照，欧神诺已成为其100%持股股东。

那么，这笔置换的买卖于帝欧而言是否划算？评估报告显示，截至2024年5月31日，碧浦置业资产账面值3.95亿元，负债账面值3.23亿元，股东权益账面值0.73亿元。

从抵押资产来看，碧浦置业持有的三项不动产，分别位于上海南翔镇10街坊10/6丘、嘉定区云安南路45号、嘉定区云安南路29弄26号。

其中，上海南翔镇10街坊10/6丘现项目名叫“玉宏大厦”，为商住混合项目，项目主体为两幢商办建筑，地下一层，项目距离虹桥国际机场仅10余分钟车程。

源媒汇在贝壳找房检索发现，目前玉宏大厦还有在租房源，月租金大约在3300-4000元。围绕该大厦周边的嘉定区云安南路45号、嘉定区云安南路29弄26号，则分别为商业区域及碧桂园旗下长租公寓产品碧家国际社区。

在当前的经济和行业现状下，不管是商业区域还是长租公寓，大多会面临租金下滑和空置率走高的问题。加上帝欧缺乏相关产品的运营经验，即使拿住净资产仅有0.73亿元的碧浦置业，也未必能如其所愿。

反观碧桂园境况则大不相同。这一番操作下来，不仅能够盘活各类资产推进化债，还能获得相关区域保交房所需的部分瓷砖类供应，可谓一举两得。

抛开上述置换是否“划算”的问题，仅从“以房抵债”的操作经验来看，帝欧已非首次。

2024年6月1日，帝欧曾发布公告称，公司与碧桂园、万科、融创、雅居乐、领地控股、龙湖、合景泰富等13家房企进行债务重组，债务重组人以其已建成和在建商品房（含住宅、商铺、公寓、写字楼、停车位）合计金额2.25亿元，用以抵偿其所欠付公司的货款共计2.2亿元。

不仅仅是帝欧，源媒汇梳理发现，新明珠、蒙娜丽莎、东鹏控股、天安新材、马可波罗等一批头部陶瓷卫浴（下称“陶卫”）企业，同样与一众房企有过“工抵房”、“以房抵债”等相关操作经历。

此外，值得一提的是，受房地产坏账拖累，不少陶卫企业计提坏账高企。据不完全统计，2023年度13家上市陶卫企业坏账计提总额达到42.68亿元，已超过这些企业全年净利润总和。

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两年累计亏损超20亿元

频频接受“以房抵债”背后，是帝欧业绩预警。

财报数据显示，2024年上半年，帝欧实现营收13.9亿元，同比下滑21.73%；归母净利润亏损0.55亿元，同比上涨9.07%；经营活动产生的现金流量净额为637.38万元，同比减少97.85%。

对于营收下滑原因，帝欧表示，主要是工程渠道收入下滑所致；净利润亏损，则因其发行的可转换公司债券按照《企业会计准则》摊销，但无需实际支付的财务费用4078万元。

分产品来看，帝欧的陶瓷墙地砖、卫浴以及亚克力板分别实现营收10.65亿元、2.74亿元、0.4亿元，同比增减幅分别为-26.5%、1%、-6.6%。

自2021年各大房企相继“暴雷”后，2022至2023年帝欧的营收分别下滑33.11%、8.55%，归母净利润两年亏损合计21.67亿元。

业绩持续亏损的同时，帝欧资产负债率也不容乐观。2021至2023年，公司资产负债率分别为59.69%、64.11%和66.92%，呈现走高态势。

或是受此拖累，帝欧的股价也从2020年的每股44.7元的高位跌落，截至2024年9月18日收盘，其每股报收3.06元，较高位已跌去93%。

在行业严峻形势尚未得到缓解之下，帝欧的未来也不容乐观。

国家统计局数据显示，2024年上半年全国房地产开发投资同比下降 10.1%，新建商品房销售面积同比下降 19.0%，房地产行业仍处于动态调整中，作为房地产行业的下游产业，建筑陶瓷和卫浴行业在工程客户端需求持续萎缩。

受宏观环境影响，消费需求降级及延迟消费也深度影响了行业需求端的复苏，行业处于“供大于求”的阶段，并在缩量市场中“内卷”。市场需求持续萎缩，使得建筑陶瓷和卫浴行业面临更为严峻的考验，企业间不得不依靠残酷的价格战夺取有限的市场份额，行业利润被进一步压缩，进入深度调整与整合过程。

如此情形下，虽然帝欧旗下“帝王”牌洁具、“欧神诺”牌瓷砖拥有一定市占率，但市场竞争的白热化，让企业的日子并不好过。

日前，源媒汇就以房抵债、业绩亏损等问题向帝欧方面发去问询邮件，截至发稿未获回复。

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