流动性压力开始逼近香港房企。
8月15日，华人置业集团有限公司（以下简称“华人置业”，00127.HK）宣布将以约12.6亿港元的代价出售一家子公司的股权及债权。这家子公司拥有位于英国伦敦的写字楼物业——14 St George Street。
华人置业表示，预计这笔交易将录得约1亿港元的净亏损，但公司的总负债也将减少约2.38亿港元。
前一天，该公司发布的中期业绩显示，今年上半年，其录得股东应占亏损净额约4.22亿港元，且流动负债超过流动资产约11亿港元。“管理层密切监察本集团之财务表现及流动资金状况。”
华人置业的实控人刘銮雄是香港资本大鳄，曾以重金投资中国恒大、佳兆业、中梁控股而闻名。但随着这些房企陆续出险，华人置业的现金流也开始面临严峻挑战。
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出售英国物业套现
据了解，14 St George Street是一栋4层的高档写字楼，位于伦敦西区梅菲尔区域，由著名建筑师Eric Parry设计，建筑面积约50845平方呎（英尺）。市场消息显示，该项目是华人置业于2016年以1.217亿英镑收购而来的，现有两家租户，今年上半年的出租率约81.73%。6月份，华人置业将14 St George Street挂牌出售，开价1.35亿英镑。
从公告信息来看，这栋物业最后的成交价约1.25亿英镑，买家还要承担项目公司的债务。2023年，项目公司录得约0.4亿港元的收入和0.32亿港元的税后利润。
英国在华人置业的投资布局中占有重要地位。截至今年6月底，该公司在英国的投资净额为56.4亿港元，占其股本权益总额的41%。
除了14 St George Street，华人置业还在伦敦持有3处物业。Fleet Street 120号由名为River Court的永久产权写字楼及列为二星级历史建筑物的Daily Express Building（每日快报大楼）组成。其中，River Court将被重建为一幢楼高21层连同两层地库的综合用途建筑，预计可提供约54万平方呎的办公空间和约1.86万平方呎的零售空间。
Oxford Street 61-67号及Soho Street 11-14号也是一栋综合用途楼宇，面积合共5.5万平方呎，提供零售、写字楼及住宅单位，今年上半年的平均出租率约99.8%。
St James’s Square 11及12号以及Ormond Yard 14至17号的总室内净面积约8.2万平方呎，上半年的平均出租率只有14.2%。
截至6月底，这些投资物业的账面值约7.12亿英镑，期内的亏损净额为0.45亿港元，英镑汇兑亏损也达到了0.52亿港元。
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现金无法覆盖短债
在公告中，华人置业分析了这笔交易对资产负债表的影响，包括租金收入减少、财务费用降低，资产负债水平下降等。
降负债确实是华人置业的当务之急。今年上半年，该公司实现1.95亿港元的收入，同比减少27.9%，母公司应占亏损4.22亿港元，同比由盈转亏。截至6月底，其流动资产约15.8亿港元，而流动负债则达到了26.8亿港元。41.1亿港元的债务总额中，有40.5亿港元为银行借贷，其中21.6亿港元的银行借贷将在一年内到期，而其现金及银行存款仅8.4亿港元。
华人置业强调，目前并未知悉主要银行有撤回信贷额度或者要求提早偿债的意向，相信现有银行信贷额度期满时可获续期或滚存。公司将具备足够财务资源以偿还到期负债，并能继续持续经营。
偿债压力在上一年度便已有所体现。在2023年的业绩公告中，华人置业就开始披露影响持续经营的风险因素，即，流动负债超过流动资产约9.6亿港元。今年上半年，又增加了经营亏损这一项。
投资地产股、上市房企美元债曾是华人置业收入、利润的主要来源。2020年，华人置业的收入同比增长132%至30.41亿港元，其中有19.67亿港元是来自中国恒大的股息收入。2021年，由于中国恒大出现债务危机，华人置业的收入下降至13亿港元，同比减少57.3%，股东应占亏损高达35.15亿港元。
华人置业曾在2021年披露，购入中国恒大8.6亿股股份成本约为135.96亿港元，预计清仓后仅能套现22.6亿港元，亏损超110亿港元。在那一年，该公司也抛售了佳兆业的美元票据，总计2.55亿美元，全年录得已变现亏损13.55亿港元。
即便已经大幅减仓，但今年上半年，华人置业的相关投资还是录得亏损。其中，来自证券投资及财资产品确认的亏损净额为0.31亿港元，债券的已变现亏损为0.03亿港元，上市股本投资、债券及衍生金融工具的未变现亏损为0.4亿港元。
2023年底，刘銮雄召开了一次记者会，特地回应华人置业投资地产股失利的问题。刘銮雄透露，甘比及其姐姐在很早之前就建议他卖掉恒大方面的投资，但他本人觉得出售恒大股份会加剧其负面影响，便未采纳。关于恒大的投资，他表示并没有对许家印生气，也不会为了亏损而生气。
本文来自微信公众号“中国房地产报”，作者：曾冬梅，36氪经授权发布。
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