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“‘收储’的矛盾在于政府想收的房子相对好卖，难卖的房子政府不想收。”
文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
身处一线城市还在等待房地产市场回暖信号的人，终于看到了曙光。
近半个月，一线城市“收储”出现新的进程。7月29日，广州打响了一线城市“收储”第一枪，随后深圳拿过接力棒，在8月7日宣布进行商品房“收储”，入场收购商品房用作保障房。
至此，北京、上海、广州、深圳，一线城市已有半数进入收储进程。
这其中的信号意义不免让人振奋，因为一线城市的这套动作，代表着房地产收储，正在逐步进入“执行模式”。
先来回看这套动作的起因。
今年4月30日，中央政治局会议正式定调了房地产的去库存政策。
这套去库存的具体执行思路，则是“5·17”楼市新政发布后，中央出台的一系列政策：比如设立3000亿元保障性住房再贷款；允许土地调规；支持收回、收购已出让闲置存量住宅用地；为存在资金困难的房企纾困等。
总而言之，即是“以购代建”，收购商品房作为保障房的“收储”模式。
图源：中国房地产报社
如今，距离“5·17”楼市新政发布以来，时间刚好三个月，据中原地产研究院统计数据显示，截至7月底，目前已有超过60个城市发布相关收储政策。
这些城市，包括广州、杭州、苏州、郑州、福州、长沙、天津、呼和浩特、青岛、重庆、济南、昆明、石家庄、贵阳、惠州、大理、常州、桂林、临沧、洛阳、南阳、江门、江山、济源、岳阳、淮北、淮南、庐江等。
可以说，政策覆盖范围对得起这段时间的强调。
但一片“红火”之下，也有相关专家和券商机构在讨论今年这轮房地产收储的政策之风，其去库存效果能否超过2015年到2018年期间的棚改货币化。
总结来看，保障房分为配售型保障房和配租型保障房，前者是政府充当“房企”角色，后者则是政府充当“房东”角色。
关于保障房也存在以下四个问题：
1.收购“商品房”的钱从哪里来？
2.作为保障房的“商品房”从哪里来？
3.如何“收储”才能保证不亏本？
4.“收储”去库存的效果能否超过以前的棚改货币化？
对此，小巴也请到了房产领域的大头们，来进行更为系统的答疑解惑。
目前，“收储”政策已经在所有的县，或县级以上城市推行。
收购存量房为保障房的资金，主要来自于央行3000亿元再贷款，它的年利率为1.75%。
这个再贷款是支持开展相关业务的银行的，按照0.6:1的比例发给银行，能撬动银行的贷款总额度为5000亿元。再加上地方政府或国企1000亿元的本金，整个“收储”大约可以达到6000亿元的规模。
这个规模相对于全国商品住宅新房的库存，应该说是不太够的。
房地产建设
另外从租金回报率的角度也意味着“收储”存量房不太可能大规模开展。
目前一年期LPR利率为3.35%，五年期为3.85%。即便“收储”时存量商品房可以打5折，由于“收储”的房子是做保障房使用，租金水平比较低，租金回报率也很难超过2.5%，甚至可能低于2%。相对于3%以上的银行贷款利率，这笔生意短期内是亏损的。
由于地方政府财政压力和地方债务负担压力比较大，各地“收储”存量房的规模不可能太高。
而且，不是所有存量房都会被地方政府看上。
从部分城市发布的“收储”公告看，更倾向于收购产权清晰，已经建成的整栋或整单元的小户型住房，比如深圳要求住房的面积小于65平方米。但实际上开发商极少整栋建设面积小于65平方米的商品住宅。
我此前建议把“收储”存量房再贷款的规模加大到10000亿元，并把年利率从1.75%降到0.75%。
如果规模扩大，利率降低，还是有可能产生规模效应的。现行的利率和再贷款规模，更多的是发出了重要的政策信号。
展望未来，央行增加基础货币的同时，也应该建立直达房地产行业的机制。
比如美国就建立了这种制度，美联储在扩表、新增基础货币的时候，2/3用来购买国债，这相当于直达中央财政；1/3用来购买房地产MBS（抵押支持债券），这相当于间接印给了地方财政，直达了房地产行业。
从长期看中国央行投放基础货币时，除了已经官宣的即将在二级市场上常态化购买国债，未来也应该购买房地产MBS（抵押支持证券）。
总的来看，当前“收储”去库存存在三个政策难点：
◎第一，部分城市的成本收益不匹配导致项目推进有一定难度。
政策要求新房“收储”按照市场化原则运作，而市场化运作的前提是成本和收益要大致匹配。
配售型保障性住房的原则是“保本微利”。
如果政府向房企收购新房，再以可负担的价格配售给受保障群体，便要求收购价相较市场价有较大折扣，否则要么政府亏本，要么价格偏高以致缺乏吸引力。
配租型保障性住房则要比较租金回报率和资金成本。保障性住房再贷款的政策利率是1.75％，期限1年，可展期4次，人民银行按照贷款本金的60％发放再贷款，因此收购主体的贷款利率要更高。
然而2024年4月，上海、深圳、广州、北京的二手房租金回报率分别仅为1.75％、1.61％、1.58％、1.43％，租金覆盖利息支出及运营维护成本的难度较大。
保障房建设
◎第二，保障性住房需求与商品房库存之间错位。保障性住房缺口较大的是一二线城市，而商品房去库存紧迫性较高的是三四线城市。
◎第三，地方财政面临较大压力。虽然当前政策要求地方政府量力而行，不增加隐性债务，但无论是维持项目收支平衡，还是三四线城市去库存，大概率还是需要地方财政提供支持。
除了上面所说的三个落地难题，市场方面还在担心5000亿元的“收储”规模是否够用。
据克而瑞研究中心估算，“收储”所需资金可能超过5万亿元。
基于以上分析，可以预计的是政府“收储”将产生积极作用：一是加快存量商品房去库存，改善房地产市场供需失衡问题；二是加快保障性住房供给，更好满足工薪收入群体的住房需求；三是助力保交楼和“白名单”机制，加快房企回笼资金。
另一方面，受制于前面提到的三个政策难点，本轮政府“收储”去库存的效果可能不如上一轮棚改货币化，但相应地，也不太会引发房地产过热和房价大涨的副作用。
此轮新政以金融支持为主，在地方政府收购存量商品房和闲置土地时，均特别强调不能增加地方政府隐性债务。
因此政府“收储”方面，应加大中央财政对地方的支持力度，缓解地方财政压力，推进“收储”工作顺利进行。
“收储”过程中，地方政府肯定更愿意选择位置较好、生活便利、户型面积合适、可实现封闭管理的优质项目。
但理想很丰满，现实很骨感。矛盾在于政府想收的房子相对好卖，难卖的房子政府不想收。
目前存量库存去化难的项目大都存在一些硬伤，不是位置不佳、交通不便，就是产品本身和需求不对板。
不过，由于不少民营房企的资金压力大，部分较好地块开发受阻，这类项目预计将成为地方政府关注的重点，一方面可以有效去库存，另一方面可帮助房企盘活存量资产，快速化解债务压力。
7月2日，成都悦湖天骄项目确认将未售出房源转为保障性住房。这是成都首个“收储”项目，较好地兼顾了各方利益。
◎首先，这个“收储”项目所处的板块需求高，租金稳定。悦湖天骄所在武侯区的挂牌租金达到42.1元/㎡/月，上半年同比上涨2.6%。武侯区的租赁供应和需求占比均达到10.5%。
图源：58安居客研究院
武侯作为成都的传统老城区，生活便利、配套资源丰富，租住便利度较高。
成都首个“收储”项目选择武侯区，一方面能满足市场的租赁需求；另一方面，在区域高租金的情况下，增加保障性住房的供应，有利于平抑市场租金上涨压力。
图源：58安居客研究院
◎其次，这个“收储”项目所处的武侯区，属于人才房下一步供应重点。与高新区、双流区、东部新区相比，武侯区的人才公寓供应规模较小。
图源：58安居客研究院
◎最后，这个“收储”项目的租金收益预计能覆盖贷款成本。
悦湖天骄的户型建筑面积约89—128平方米，房源挂牌清水均价为2.1—2.25万元/平方米，假如用作保障性租赁住房，租金按照同地段、同类型、同品质市场租金90%，租金水平约37.89元/㎡/月。
那么，以89平方米户型为例，不考虑运营成本，按照商品房原价收购的情况下，预期的年化租金收益率约为2.02%—2.17%，基本可以达到贷款资金的利率下限要求。
评价“收储”制度前，我们先要了解什么是保障性住房。
保障性住房有三种来源：一是将闲置土地无偿划拨给地方国企，盖好房子后用作保障性住房；二是将已批未建的住宅用地回收，盖好房子再用作保障性住房；三是从开发商手里收购已建未售的商品房，然后用作保障性住房。
第一种渠道会遇到较大阻力，因为现在地方政府很缺钱，不愿意把大片土地无偿划拨出去。第二种渠道相对阻力小一些，因为政府已经收过一轮土地出让金。第三种渠道，就是所谓的“收储”。
“收储”后要建的保障性住房，分为配售型保障性住房和配租型保障性住房。
先来说说配售型保障性住房。从地方政府角度看，地方财政现在很紧张，很难挤出巨款来收购存量商品房，只能寄希望于银行等金融机构。
央行设立的3000亿元保障性住房再贷款，看起来是个大数字，但全国房地产市场里还是太少，激不起多大浪花。
就算央行把再贷款资金量扩展10倍，“收储”规模还是很难达到预期。
因为地方国企“收储”报价是根据建安成本来定的，那就不会超过1万元/m²，而在均价好几万的一二线城市，开发商就算财务再困难，也无法接受这样的报价。
另外，配售型保障性住房的销售对象（工薪收入群体）也未必会买账。对工薪收入群体来说，购买配售型保障性住房虽然比普通商品房便宜，但还是会掏空你家的钱袋子，还不许你购买商品房。
如果你想要购买商品房，必须让运营公司来回购你的保障性住房。
售楼处向购房者推荐商品住宅
回购价格＝（原购买价格）×〔1-（交付使用年限×1％）〕＋房屋专项维修资金余额。
如果你花100万元购买了一套配售型保障性住房，住了十年想卖掉，你就要损失大概10万元。
配售型保障性住房很难铺开，配租型保障性住房也一样。
因为配租型保障性住房不仅需要一批庞大的建设资金，还要源源不断地砸钱搞运营和维修，总成本高得离谱，是租金收入无法覆盖的。
对运营配租型保障性住房的国企来说，管的房子越多，亏损越严重。
所以说，“收储”规模搞不大，政府赔本赚吆喝。
其实，大家应该相信市场调节的力量。
现在的行情是，商品房销售价格的下跌幅度远大于出租价格下跌幅度，商品房的租售比会越来越高。
等到租房回报率超过5%，自然会有很多人购买存量房，然后用来做出租房。这才是去库存的好办法。
本篇作者|梅浩宇 | 饶祖分|责任编辑|何梦飞
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