债务风险难解，两家地产央企正在被“边缘化”

作者 | 利晋

编辑 | 苏淮

正当上市房企陆续公布2024年中期成绩单时，中交地产却因一则放弃相关商业机会的公告，成功夺目。

今年8月20日，中交地产母公司中交房地产集团有限公司（下称“中交房地产”）、广州交投睿郡置业有限公司（下称“广州交投睿郡”）联合体，以底价47.45亿元摘得广州市海珠区AH10314地块。

不过次日，中交地产立即宣布，“通过对上述商业机会的考察，结合公司目前的经营情况，公司拟放弃本次商业机会”。

源媒汇翻阅中交地产历年财报发现，商业板块不是公司核心业务，其手中仅持有3个商业类项目。但其实，上述被弃海珠地块远比外界想象的复杂，也是观察中交地产现状的一个细节，下面我们会展开分析。

放弃这宗地块的商业机会背后，中交地产面临着一个严峻的问题：正在被“边缘化”。

8月29日，中交地产公布了2024年中期业绩，增收不增利、巨额亏损的状态还在加剧：营收略升至89.8亿元；利润为-9.3亿元，归母净利润为-9.8亿元，分别下跌180.8%、72.9%。

和中交地产有相同处境的，还有华侨城。后者8月30日发布的2024年中期业绩显示，营收增长18.38%至230亿元；利润亏损还在扩大，为-10.4亿元。归母净利润亏损则有所收窄，为-15亿元。

尽管“增收不增收”是当前地产行业共性，但在中海地产、华润置地争夺“利润王”，越秀地产、建发地产变身“黑马”时，中交地产和华侨城这两家地产央企，却走在截然不同的路上——化解债务风险。

而持续亏损、现金流恶化、降债困难，正是中交地产、华侨城被“边缘化”的根本原因。

01

防风险，土地储备大幅度减少

前述广州海珠区AH10314地块是一宗存量地块盘活的项目，即三滘立交地块。2017年4月，广州交投集团将该地块纳入为未来四年主要任务之一，曾明确提出“稳步推进三滘、广氮、沙贝—横沙地块和集团总部大楼意向地块的开发工作”。

天眼查显示，地块实施主体公司广州交投睿郡于2017年7月成立。

到了2023年2月，三滘立交地块才开展收储工作。一年半后，土地储备实施方案正式进入了实施阶段。随即，中交房地产、广州交投睿郡联合体确定拿下三滘立交地块。

地块一公里外就是中交集团南方总部“广州之窗”，两者又同属于交通体系，联合开发，合情合理。但项目权益在控股股东中交房地产手中，而非中交地产。

尽管中交地产在公告中强调，在解决同业竞争协议中，公司享有取得该商业机会的优先权，因自身条件暂不适宜开发该项目而放弃机会，然而中交地产2024年主要任务早早被确定了——防风险。

图片来源于公司公告

今年1月，中交房地产董事长李永前等高管参与了中交集团2024年工作会议。

中交集团董事长王彤宙指明了中交房地产的经营方向，“2024年，中交房地产要深刻领会房地产行业供求关系发生的深刻变化，加快新发展模式的建立；要深刻分析公司高质量发展面临的问题，坚决守住不发生系统性风险的底线。”

中交房地产党委书记郭主龙也表示，“维持好现有规模，搭建好管理体系，严谨审慎谋求增量、下大力气去化存量、狠下决心做实资产、做强投资。”

三滘立交地块这类投资金额大、商业、公配建设要求高的项目，显然与中交地产现在的经营基调相悖。

当下，华侨城的主要经营策略同样是：防风险。

2023年业绩发布时，源媒汇详细分析了华侨城存在的问题，即在“文旅+地产”经营模式下，逆势加杠杆扩张，导致接连出现亏损状态。2022-2023年，华侨城净利润为-128亿元、-84亿元，归母净利润为-109亿元、-65亿元。（详见《连续两年巨亏！旅游业爆火也救不了华侨城》）

今年上半年，华侨城仍未能改善亏损现状。有业内人士告诉源媒汇，华侨城集团现在对华侨城接连亏损和经营问题进行深入调查和审计工作，今年很重视创收和利润，想办法盘活现有的资源。

同时，冯文红在2023年5月辞任华侨城总会计师一职，王晓雯于2024年3月辞任华侨城董事、总裁一职，两个职位截至目前均无人接任。

一位中字头基建央企内部人士告诉源媒汇，今年，面对央企的内部审计工作已经展开了好几轮。但该人士未透露具体原因。

在今年7月华侨城集团的年中工作会议上，管理层提到最多的就是“防范化解重大风险”。董事长张振高称，“千方百计加快回款进度、防范化解重大风险；全面深化国企改革，推动集团可持续高质量发展。”

总经理刘凤喜强调，拿出切实可行的举措，奋力打好“经营发展、市场营销、资产盘活、风险防范、专业化整合、瘦身健体、深化改革、产品创新、基础管理、上市公司高质量发展”十大攻坚战。

目前，中交地产、华侨城都很一致地进行了“缩表”。

初步了解，今年上半年，中交地产和华侨城都没有新增土储，且持有体量较大幅度减少。其中，中交地产持有土储面积2263万㎡，在建及代建面积997万㎡，分别同比减少27.3%、33.7%；华侨城拥有土储面积2269万㎡，在建及代建面积1067万㎡，分别同比减少3.8%、6.8%。

从2024年中期财报可见，中交地产、华侨城的风险化解工作还在艰难进行中，且收效甚微。

02

现金流恶化，负债难降

今年上半年，中交地产实现全口径签约销售金额81亿元，销售面积43.4万㎡，销售回款113.4亿元；华侨城实现签约销售金额97.6亿元，销售面积58.3万㎡，对比上年同期，基本都是“腰斩”。

销售低迷之下，中交地产、华侨城或有放缓项目施工进度。

相比2023年末，中交地产北京上东郡、济南中交南山溪园、北京市昌平奥森春晓、嘉兴湖畔春晓、佛山中雅江湾豪园、武汉中交香颂等项目没有新的进展。同时，其处于在建状态的主要开发项目，大部分开工时间为2020年。

今年上半年，华侨城主要开发项目竣工仅为0.55万㎡，而上一年同期为49.3万㎡。进一步对比剩余开发计容建面发现，上半年仅有4个项目剩余开发面积有所减少，38个项目没有变动。华侨城绝大部分项目很有可能处于停工状态。

销售低迷、施工放缓，也说明了中交地产、华侨城目前面临着较大的资金压力。

今年上半年，中交地产经营活动现金流金额为7.4亿元，同比下降75.2%；华侨城则为-28.3亿元，上年同期为0.9亿元。同时，中交地产、华侨城持有货币现金88.8亿元、365.9亿元，同比下降分别为48%、17.4%。

现金流恶化，让两家地产央企现阶段的债务风险化解工作更加艰难。

土地储备大幅度减少，资产和归母净资产也随之减少。其中，中交地产总资产为1159亿元，归母净资产仅10.7亿元，分别同比减少5.5%、33.7%，期内计提减值2.3亿元；华侨城总资产为3531亿元，归母净资产为608亿元，分别同比减少4.8%和1.85%。

资产减少幅度远远高于有息负债，说明两点问题：一是存在很多隐性债务；二是拿了很多高溢价项目。

今年上半年，中交地产有息负债同比减少13.75%至575.5亿元；华侨城有息负债为1372亿元，增加了2.17%。两家企业短债都出现爆增，导致现金无法覆盖短债或现金流吃紧，二者现金短债比分别为0.3和1.21。

中交地产和华侨城没有公示出售重大资产详情。从资产、负债数据变化可以推断，中交地产化债途径是发行债券和现金偿还；华侨城则是一边变卖苏河湾项目酒店等资产包，一边进行非银行类贷款。

“借新还旧”本质上只能补充流动资金，化债收效甚微，甚至还会增加债务风险。

今年6月底，中交地产资产负债率为85.33%，净负债率为291%；华侨城资产负债率为76.1%，净负债率为119%。相比2023年末，两家地产央企的资产负债率略有下降，但净负债率都增加超过了10个百分点。

同时，中交地产、华侨城还有规模不小的表外负债，实际发生对外担保金额分别为113.3亿元、336.7亿元，同比均有所减少。

没有摆脱现金流恶化、高负债的困境，也没有完成集团下达的发展转型任务，中交地产、华侨城大概率要“吃很久的老本”。而且，没有新增项目，意味着无法通过项目抵押获取新的融资，资金减少趋势下，经营周转也跟着变得艰难。

相比中海地产、华润置地，中交地产、华侨城已经走在“边缘化”的路上，最终是退出房地产开发，还是会重新出发，依然未知。

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