深圳核心地段一在建楼盘。 南都记者 孙阳 摄
中国经济体制改革研究会副会长樊纲
野村证券首席中国经济学家陆挺
恒隆集团及恒隆地产荣誉董事长陈启宗
中国社科院研究生院城乡建设经济系教授陈淮
保利发展控股集团副总经理唐翔
广东省房地产行业协会会长王韶
中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长、研究员蔡云
“现在房地产确实应该已经到了，或者接近到了谷底”。在2024博鳌房地产论坛上，中国经济体制改革研究会副会长、国家高端智库中国深圳综合开发研究院院长樊纲指出，房地产到谷底之后还有一个在谷底爬行的阶段，还会经历一段困难的时期。
8月13日至16日，2024博鳌房地产论坛在海南如约举行。经历三十多年发展，及近年来的持续深度调整，未来房地产将会怎样发展？论坛上，多名专家给出不同的答案或观点。
中国经济体制改革研究会副会长樊纲：谷底之后，还有一个爬行阶段
论坛上，中国经济体制改革研究会副会长、国家高端智库中国深圳综合开发研究院院长樊纲在《经济波动中的政策与对策》演讲中指出，从宏观经济的角度看，“不确定性仍然很多”。
“现在大家都很焦虑。大家问陈启宗（恒隆地产有限公司荣誉董事长）底部在什么地方，他说‘可以看到，该暴露的问题都暴露了，这个阶段之后大概会有一个相对稳定的阶段开始向好，意思就是已经到底部了’”。樊纲表示，有经济学家说最近有人做了一个历史上世界22个房地产泡沫破裂、房地产危机的情况分析，大致是有三五年的时间下滑，再有三五年的时间是底部调整，但是不再继续下滑。
樊纲表示，过去中国经济有四十多年的高增长，没有经历过重要的下滑，中间也有一些小波动，“现在房地产应该是衰退了。我个人认为我们现在确实应该已经到了，或者接近到了谷底。谷底之后还有一个在谷底爬行的阶段，就是所谓的‘L’形，还会经历一段困难的时期”。
樊纲认为，房地产市场大概要经历一段在低谷徘徊的过程，“一个波动不是一两个月、一两年就过去的，40年积累的问题大概需要一段时间进行修补。在这个过程中，很多企业也会出现被淘汰，企业内部实现重组，这也是世界上各国都发生的事情”。
樊纲指出，中国当前的房地产情况不能与日本的过去进行对比，“1991年，日本的城市化率已经达到了接近80%，是一个成熟的现代化、工业化、城市化国家的水平；而我们现在是65%，去年公布的是66.4%，距离完成城市化还很远，我们还在城市化进程当中”。
基于此，樊纲认为，城市化进程当中带来的不仅是城里人的刚性需求、改善性需求，当中还有至关重要的迁移性需求。一方面农民要进城，从农村到城市，进城后需要在城里面有住房，这就产生迁移性需求。另一方面城市化伴随工业化，工业化伴随着工业结构不断改变，伴随着企业在迁移，以前在小城市发展起来的企业做大以后，它对资源的需求，包括对人力资源的需求就慢慢发生变化，就需要向大城市过渡。工业化过程和城市化过程结合在一起，就导致小城市人口向大城市迁移，对大城市的住房又提出需求”。
樊纲认为，中国的城市化进程还在进行当中，对我国经济的发展、未来的现代化进程仍然是一个积极的因素。这些年我国一直强调加快城市化的步伐，如果城市化速度加快，中国经济的结构会出现一些良性的调整，包括对消费、对住房的需求等等，“从60%多的城市化到80%的城市化，可以看到中国经济的潜力还在”。
野村证券首席中国经济学家陆挺：未来随着人口流动，很多地方对房地产还有需求
“未来随着人口的流动，随着每年1000万大学生毕业，走向就业市场，我们在很多地方对房地产还有需求”。论坛上，野村证券首席中国经济学家陆挺作题为“难舍难分的地产与经济”主旨演讲。陆挺指出，中国房地产行业不存在绝对的过剩。
“中国房地产和经济难舍难分”
陆挺表示，他是一个宏观经济研究员，从业将近19年，在从业的过程中花在房地产板块的时间最多。
陆挺指出，中国房地产带来的整体收入约占政府收入的38%，而对于中国居民家庭财富而言，房地产则占约65%至70%。
“过去三年多，地方政府来自于土地方面的收入急剧减少，所带来的冲击是巨大的。土地财政收入急速下行，从而减少当地居民对住房的需求”。陆挺认为，过去几年中国房价平均大约跌了30%，从而影响了经济、消费。
陆挺指出，不少地方政府在土地方面的财政收入大幅下行等情况下，将财力投到新三样：新能源汽车、电池、光伏等新兴产业中。“这些产业当然很好，但当很多地方政府投入这个产业的时候，动力电池、光伏组件的价格已经跌了70%至80%，很多企业的销量是增加，但收入减少，利润是负的，地方政府也承担了很多压力”。
陆挺表示，前几年，一些地方政府因为房地产带来的收入快速上行，使本地大规模地投入基建，也借了很多债，现在也面临着地方政府债务居高不下、财政负担过重的问题。从去年下半年开始，中央要清理一些地方债务，如果不治理这些问题，将来中国经济会面临更大的成本。
“人口流入的城市，房价太高了”
陆挺表示，很多人以为中国的房地产行业有绝对的过剩，“实际上我认为这方面有一定误解。房地产非常重要，但并不是绝对的过剩，中国的城市化还远远没有完成”。“我们可能有太多的房子建在了将来人口流出的地方，而在人口流入的大城市和中心城市，过去十年所面对的问题不是房子建得太多了，而是房价太高了”。
陆挺认为，在这一轮房价下跌之前，中国一线城市和一些二线城市的房价在国际上都是顶流的。这也意味着，在房地产和城市化发展过程当中，应该把房子盖在人口流入的地方，盖在经济发展的地方，以此纠正过去十来年存在的市场问题。
陆挺表示，接下来市场出清与供给侧结构性改革的组合是非常关键的政策，保交房尤为重要。
“在这轮房地产周期之前，主要是新房为主，新房是预售制的，相当于期货市场，期货市场是期待未来的交割，如果没有一个交割机制，没有监管维护市场的秩序，肯定不能指望这个市场能够出清，恢复正常的运行”。陆挺认为，处理保交房，不仅是对过去一段时间政府和开发商怎么履行责任的问题，而是重建市场对开发商的信心和对监管的信心。同时，保交房过程当中也能带动需求，带来整个中国信用链某种程度上的修复。
“中国房地产行业不存在绝对的过剩，未来随着人口的流动，随着每年1000万大学生毕业，走向就业市场，很多地方对房地产还有需求”。陆挺建议，“让中国的土地配置、转移支付、人口流入、户籍人口上升联系在一起”。顺应市场的供需，顺应人口的流动，顺应就业的布局，一方面解决市场的出清，另一方面也将会看到有新的供应和需求。
恒隆集团及恒隆地产荣誉董事长陈启宗：这轮调整后，房地产行业会理性健康发展
“没有见过大周期的房地产商是不可靠的，现在见了大周期，也希望不要太担心”。论坛上，恒隆集团及恒隆地产荣誉董事长陈启宗指出，今后房地产行业会继续发展，而且会比较理性、健康地发展。
陈启宗在《安待春天：再谈中国经济》的主题演讲中指出，中国内地的大房地产商主要都是上世纪90年代初到90年代中期才开始发展的，所以中国房地产真正发展起来就是30年时间。从一个没有房地产市场的国家，变成拥有全世界最大的房地产市场，老百姓今天大概85%到90%是住在自己的房子里，中国的房地产真的相当了不起，房地产甚至房地产商都是为国家做了极大的贡献。
陈启宗表示，过往18年中，他基本每年都到海南参加博鳌房地产论坛，当中只有一两年因为天气等各方面影响而无法到场，他所认识的内地房地产商基本上也都是在这个论坛上所结识。但是，2000年常来参加博鳌房地产论坛的大房地产商，到了2010年左右渐渐不来了。
“经过了这一轮调整之后，未来房地产的发展会越来越理性”。陈启宗表示，十几年前，他就曾在博鳌房地产论坛上指出，没有见过大周期的房地产商是不可靠的，“现在见了大周期，也不要太担心”。
陈启宗认为，未来房地产行业还会继续发展，而且会比较理性、健康地发展，“你要赚太多的钱不大可能，但是你要赚钱，应该还是有机会的”。
保利发展控股集团副总经理唐翔：行业经历了深度调整，最坏的时候已经过去
论坛上，保利发展控股集团副总经理唐翔作《读懂三大转变，迈进行业品质时代》的演讲，分享保利发展控股对行业趋势与未来企业机会的思考与实践。
唐翔指出，当前，房地产行业模式已发生转变，从高速增长上半场换挡品质时代下半场。
目前，大部分城市已全面解除限购，限售、限价政策也陆续解除。贷款利率下调、首付比例已为历史最低，购房成本和门槛降低，释放了购买力。中央接连发布政策，加大保障房建设与供给，包括收购存量房用作保障住房。
“行业经历了深度调整，最坏的时候已经过去”。唐翔认为，我国前期调控更加坚定有力，中国本轮调整相对温和。行业产能出清后集中度将显著提高，企业利润有望得到修复，发展将更为稳健。而保利发展控股从2021年开始就坚定去库存，在新周期轻装上阵。
唐翔指出，高质量发展已经成为国家现代化建设的首要任务，行业进入增速换挡期。房屋消费已经解决了“有没有”的问题，未来要解决品质的问题，关键是把握市场结构性机会。在这一方面，从2021年开始，保利发展控股就先后提出行业进入“五化”“减量减速”和“品质时代”，“不断预测行业转换，就是为了找到新发展模式”。
唐翔认为，在房地产客户需求方面，“有效需求绝不会消亡”。他认为，市场和产品变化太快，客户不是没有需求，而是在观望，等待更优的政策、更新的产品。但当前还有大量城市人均居住面积小、房龄老，商品房比例偏低。二手房挂牌最主流的原因就是换房，包括换学区更好、换面积更大、品质更好的居住环境等，“保利发展控股要做的就是激活这些有效需求”。
此外，客户需求也在不断升级。“买房子”是为了“买生活”。新一代客群，对审美、功能、个性化的需求大幅提升，“客户认为好的生活不仅仅是住宅本身，还与街区、社区氛围以及城市融入密切相关”。
唐翔表示，时代在变，但人民对美好生活的向往始终不变，对不动产的需求也在不断升级。因此保利发展控股坚信：行业未来仍有充分的发展机遇，关键是抓住结构性机会，挖掘潜在需求，通过高品质产品和服务，为客户创造更多价值。
中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长、研究员蔡云：商业地产已由高速增长进入高质量增长时代
论坛上，中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长、研究员蔡云表示，随着市场供求关系发生变化，房地产行业遇到前所未有的挑战，将面对创新与变革谋求不断发展之路。
蔡云指出，当前地产开发领域正在构建以城市更新、代建、租赁、资管、服务为新体系的高质量发展新模式，如产城与物流方面，是发展新质生产力的主要平台和桥梁；商业地产与零售则是“消费大时代”的主战场；传统办公的革新，康养与文旅产业，数字科技等等为行业带来的新发展方向。
在商业地产方面，蔡云指出，商业地产已由高速增长进入高质量增长时代，行业前景仍然光明。
蔡云认为，在“消费促进年”的大环境下，商业地产市场有望进一步稳定。企业应把握市场恢复的契机，继续深化数字化建设，优化资产结构。在政策支持下，优质的商业地产项目有望通过资产证券化等金融手段获得融资，为企业带来资金面的缓解，成为企业未来发展的重要助力。
中国社科院研究生院城乡建设经济系教授陈淮：房地产行业改观 大约需三到五年
中国社科院研究生院城乡建设经济系教授陈淮指出，“这一轮房地产的下滑远远超出业内人士、决策者，以及买房人、市场各方面的预期”。
近年频出的政策能否改变这种局面？陈淮认为，不能急功近利。“就我个人看法，乐观地说3到5年是必要的，只长不短，别指望明年春暖花开，现在不具备那个条件”。
陈淮认为，房地产业仍将是一个长的历史时期内的国民经济支柱产业，“我们要砥砺前行，对困难的长期性和艰难性要有充分的估计。要相信我们一定还有大发展，不是小发展”。
广东省房地产行业协会会长王韶：房地产的底层逻辑发生了很大的变化
广东省房地产行业协会会长王韶指出，现在房地产的底层逻辑发生了很大的变化。
第一个转变是房地产的作用和功能已经由之前的推动器转向了稳定器。第二个转变是房地产调控从之前的抑制过热转向了消化存量、优化增量。第三个转变是需求的转变，“之前我们的需求更多是为了满足基本居住，现在必须要满足对高品质生活的需要”。
王韶表示，最重要的一个变化是，房地产的发展模式由之前的“三高”转向了新发展模式。
“房地产新发展模式也应该是与时俱进的，而且这个新发展模式是因地而异，不同的地方有不同的模式，另外要因企而异”。王韶认为，房地产应该是基础性、先导性的，要围绕城市发展，包括城市居民的生活，提供高品质的生产空间、居住空间，也包括高品质的场所和服务，比如衣、食、住、教、养、娱、购等方面。
王韶认为，房地产的新发展模式一定要做到增长的稳定性，不能大起大落；发展的均衡性，房地产与相关的行业、产业协同发展；社会的公平性，“不能有钱人就住豪宅，没钱人就睡大街，那是不行的”；还有环境可持续发展，绿色发展、低碳发展和循环发展。
王韶认为，房地产企业只有通过生态、生活、生产的努力，才能顺利过渡到房地产新的发展模式。
采写：南都·湾财社记者 邱永芬 发自海南博鳌
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