四十“不惑”，奔跑“不止”：万科上半年坚守安全底线，三大主业竞争力凸显

8月30日晚，万科发布2024年半年报，实现营业收入1427.8亿元，年内已无境外公开债，二季度经营性现金流净额较一季度明显改善，实现42亿正向现金流；同时，实现多赛道REITs突破，商业REIT完成上市，物流、租赁住宅REITs也已进入申报过程；三大主业能力持续提升，综合住区业务销售保持第一梯队，高质量交付7.4万套房子，物业服务及租赁住宅业务持续巩固行业头部优势，实现稳健增长。

业内人士认为，今年是万科成立40周年，尽管上半年经历了重重挑战，但万科并未躺平，而是全力采取多种举措，在自身努力和各方支持下坚守了财务安全底线。更重要的是，万科仍在努力向前跑，上半年在REITs实践、综合住区产品创新、长租发展模式突破等方面均取得有效成果。随着各类房地产利好政策落地，市场也将逐渐恢复，万科等活下来的房企也将迎来行业新发展阶段的机会。

上半年，万科通过经营层面的努力，实现了现金流的明显改善。截止6月，万科全力销售跑赢大市，并保持了业内领先的回款率，销售回款近1300亿元。积极推进大宗交易和资产盘活，1-7月大宗交易签约204亿元，回款金额近百亿元。通过经营层面的持续努力，万科二季度经营性现金流相较一季度已明显改善，实现42亿正向现金流。通过积极行动和努力，万科持续降解存量债务，年内已无境外公开债。

守住安全的同时，万科也在立足长远寻找发展机会，积极响应国家对于房地产行业建立新模式的要求，在多赛道REITs突破、综合住区产品创新、物业服务探索增量市场、租赁业务发展模式突破等方面，实现积极进展。

伴随房地产行业发展变化，REITs已成为行业新发展模式的重要探索之一。未来，全国有百万亿级的存量资产体量，REITs市场发展仍有巨大空间，可以说，对REITs工具的深入探索和成熟运用，将成为房企适应行业新发展阶段的核心能力之一。目前，万科已成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业，逐步建立了符合行业未来发展模式的资产证券化通路。4月，印力REIT上市，发行规模32.6亿元，同时万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程。此外，今年万科还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金，同时此前设立的建万租赁Pre-REIT基金也实现了扩募。 不仅如此，万科的REITs和Pre-REITs基金，已获得众多专业投资者的支持，体现了市场对万科资产质量和运营能力的高度认可。

同时，房地产已经从“有没有”转入“好不好”的时代。正如住建部部长两会期间对房企的寄语，“今后要拼的是高质量，拼的是新科技，拼的是好服务，谁能抓住机遇转型发展，谁能为群众建设好房子，提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来。”上半年，万科聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业，稳步提升核心竞争力。

万科综合住区业务销售跑赢大市，高质量交付7.4万套房子，逐步建立新发展模式下的产品能力、投资能力“护城河”。上半年万科销售1273.3亿元，销售金额在14个城市位列第一，销售表现优于百强整体水平。同时，万科持续优化客户交付入住的全过程体验，交付前邀请超过2万户业主走进工地实地感受建造质量；交付现场优化流程，78个项目实现“交付即办证”。做好当期销售和交付的同时，万科也在积极研发适配城市发展趋势的前沿产品。万科积极研发的“未来城市理想单元”产品并已于上海率先落地，成为了2023年上海市住宅销售套数和面积双料冠军，今年已开始在全国更多城市实践推广。与此同时，万科已逐步建立适配新发展阶段的精准投资能力，2022年以来楼市销量及价格均已今非昔比，但万科主动投资项目整体兑现度却能达到87%，销售毛利率平均达18%。

租购并举，长租公寓业务规模和运营效率保持行业第一，客户满意度及出租率双双达到95%。 上半年，万科租赁住宅业务实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%。截止6月底，累计开业数量增加至18.3万间，泊寓客户满意度95%，出租率保持95.2%，GOP利润率接近90%，保持行业领先水平，单房运营成本同比下降13.3%。同时，万科长租业务的存量资产盘活的模式不断成熟，传统商办资产“由售改租”的新模式取得巨大突破，上半年开业的深圳和颂轩项目，1088套公寓由售改租，开业即实现满租，同类模式今年已盘活房源数超5500间。此外，泊寓还积极响应国家纳保政策，全国共计纳保11.2万间。

物业服务积极于存量中发现增量，用新能力抓住新机会，实现营收176.3亿元，同比增长9.5%。住宅物业积极挖掘市场机会，行业增长挑战下实现营收双位数增长。在新增楼盘显著减少的情况下，精准把握存量住宅小区日益增长的房屋维护和更新需求，重点提升设施翻新能力，以低于市场价格30%的高性价比完成对公区环境的系统性改善，客户满意度、缴费率双双提升。商企服务综合能力受到知名企业客户认可，万物云的区域资源整合能力、综合设施管理能力和超大型园区运营能力持续提升，连续中标腾讯企鹅岛、华为青浦练秋湖两个中国企业最大的设施管理外包服务项目，金额超过5亿元。

而关于亏损原因，万科已于7月业绩预告中做过坦诚解释，主要是开发业务结算规模和毛利率下降、大宗和股权交易亏损、部分非主业财务投资亏损以及减值计提。由于计提减值的金额增加，实际亏损金额小幅超出预告区间，一位资本市场人士指出，按监管规则，最终业绩在预告区间上下20%以内浮动都属正常范围。

事实上，房企亏损实属常见现象，因为结算的主要是2021年及之前获取的项目，当时行业仍处高增长时期，头部房企为了“保规模”、不掉队，在激烈的土地竞争中难免拿到高价地，而2022年后行业进入深度调整期，“保现金流”又成为第一要务，为全力销售回款，以价换量在所难免，两相叠加下，亏损显然就不意外了。万科7月预告亏损之后，次日股价保持平稳，就可看出市场对房企亏损早有心理准备。

值得注意的是，万科还于近期公告公司骨干管理人员共计1862人已自筹资金2.01亿元增持公司A股股票，增持股份自愿锁定两年，其中管理团队增持金额不低于总额的三分之一，以号召广大骨干员工与公司发展进一步绑定。业内人士认为，万科是年内少数完成管理人员增持计划的房企，增持金额也明显高于行业内的同类增持计划，如此大力度的增持，充分体现了万科团队对于公司前景的坚定信心。