作者 | 利晋
编辑 | 苏淮
2024年上半年，突然冲进房企销售规模前五的绿城中国，成为了行业关注的焦点。
8月26日，绿城中国举行了2024年中期业绩会。中报显示，绿城实现收入约695.6亿元，同比上涨22%；毛利91亿元，下降8.2%；股东应占核心净利润约49.5亿元，增长27.5%。
图片来源：公司公告
盈利表现，毛利率同比下降约4.3个百分点至13.1%，利润率则几近腰斩。绿城也难以对抗地产下行周期。今年上半年，保利净利润下降超过3个百分点至7.68%，龙湖开发业务利润率不到2%。
关于盈利表现下滑，绿城方面解释：“2024全年受收入结转结构及重难点库存去化的影响，毛利率仍面临一定压力，预计比去年要低一点，但基本处于底部”。
其中，绿城上半年计提了非金融资产减值亏损14.22亿元，主要是武汉桂语朝阳、泰州桂语听澜轩、奉化凤悦印湖等销售价格不及预期。以及，合营联营企业业绩为亏损2.1亿元。
营收、盈利往往是过往1-2年销售情况的体现，而对于未来，绿城方面则表示会有所好转，“随着2022及2023年获取项目逐步交付，未来毛利率会有所好转，已售未结的毛利率整体会比目前毛利率高2-3个百分点”。
01
加快销售，去化率仍有所下滑
成为行业关注焦点的原因，是绿城的销售去化能力。
据绿城执行董事、副总裁李骏介绍，“从权益销售额来看，绿城在克而瑞销售榜单中排名第六，当期权益销售额同比下滑3.9%，而TOP10房企的同比跌幅则接近34%”。
如从今年1-6月全口径销售金额上看，绿城在中指研究院排名第五，在克而瑞排名第三。尽管数据存在一定偏差，但无法否认的事实是，绿城销售规模没有出现太大幅度的下降。这也是绿城成为行业关注焦点的重要原因。
中报显示，绿城实现销售金额约1265亿元，其中自投项目销售额为854亿元，较上一年同期分别下滑5.7%和13%。而“降价换量”的保利也录得26.8%的跌幅，销售额为1733.4亿元。
销售去化，意味着带来源源不断的现金流。房企高喊“现金为王”已有很长一段时间，但面对一直低迷的市场行情，能够创造现金流的企业寥寥无几。
而绿城销售没有出现明显下滑的原因有两点：一是加快项目入市销售，杭州、上海、西安、北京等13个一二线城市销售额占比80%。其中，首开前置，前置供货6个项目，超额实现销售额约57亿元；二是住宅库存、车位等方面取得了突破，期内去化住宅长库存、商办、车位约215亿元。
以绿城在上海拿下的全国“地王”项目来说（详见《全国单价地王诞生，绿城48亿摇中小米上海徐汇退地》），源媒汇从市场得到消息，确定摇中该宗地块后，绿城项目施工队的车辆立刻开进了现场。
不过，对于今年整体销售情况，李俊还是比较乐观的，“预计今年全口径销售规模大概会降低10%左右”，“预计下阶段政策端将持续发力，会有更多去库存、稳市场的政策出炉”。
以销定投，是大部分房企的共识。绿城还在加快项目周转速度，其透露，“2024年上半年新项目从拿地到开工、经营性回正周期平均分别提速0.4、2.1个月至1.7、9.5个月，运营效率总体提速14%”。
但房子确实不好卖了，绿城回款率、首开去化率分别为103%、78%，相比上年同期下滑了6个百分点和4个百分点。不过这样的去化表现仍是相对乐观的。
02
三夺“地王”，仍要下沉
开工、销售双双加快，也让绿城敢于在公开土地市场大举扩张。
今年上半年，绿城成为了行业拿地的“风向标”，也是目前房地产行业拿地冲得最猛的一个房企：3月，拿下江苏省及苏州市“地王”；7月，摘得杭州临平新城板块“地王”，8月，斩获全国单价“地王”，成为了新的“地王”收割机。
绿城管理层却显得很谨慎。李骏在业绩会上表示，“投资上绿城中国谨守高度谨慎高标兑现的原则，宁可错过也不错投，投资标准更细，突出项目流动性，关注项目性价比”。
中报显示，绿城新增15个项目，权益地价为154亿元，总建筑面积约130.5万㎡。相比上年同期，投资规模是明显有所下降的，去年拿地金额为250.7亿元、拿地面积为257.3万㎡。
图片来源：公司公告
放在当下低迷的招拍挂土地市场，绿城却是拿地最为积极的一个。
根据中指研究院统计数据，今年1-6月，建发房产、中建壹品、绿城中国分别包揽拿地权益金额前三名，国央企巨头华润、中海、保利都排在绿城之后。
不过，在业绩会上，关于投资策略，绿城管理层始终离不开两个关键词：“谨慎”、“安全性”。
除了前述李骏所言，董事会主席张亚东亦表示，“公司下半年乃至明年上半年，还是保持底线思维、谨慎稳健的经营策略”。
对于未来土地投资策略，绿城将会进行重大改变。
“公司内部有句话是‘没有好城市只有好项目”执行董事、行政总裁郭佳峰透露，今年投资工作会比去年难做，上半年取得的货值或者说拿地的钱可能是去年的60%左右。“绿城会重项目轻城市，主要还是围绕一线和强二线。今年投资更为谨慎，总体投资力度会比去年稍微弱一些。”
但其实，绿城在去年年底已经不再局限于一二线城市。绿城方面曾向媒体透露，郭佳峰让团队多多关注长三角三四线城市的改善需求，但利润率目标仍要在10%以上。
从这一点看，绿城是典型的“既要规模，又要利润”。
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