专家热议:央企又换营销总，地产营销都要变天

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大家好，我是地产高富帅。

7月的最新销售排名大家应该都看了，今年这6万亿的规模似乎都很难完成，各大房企的营销数据都不太好看，国央企也都在集中火力提升去化，几乎都是以价换量的逻辑。

从目前整体国企央企的市场份额来看，南方区域的整体业绩还是远远高于北方的，因此华东+华南两个竞争力最大的区域，也成为了如今各大房企的救命稻草。

相对比上海，苏州，南京等可以通过砸钱出流量的状态，华南区域的广深市场可以说是一片红海的战斗场面了，如今是有钱都拿不到土地的状况，完全是拼谁能耗得起的节奏。

昨天万科东莞拿出了杀手锏，买住宅送70年产权公寓，这或许也是多数房企未来很有可能在营销方面最大的让步了，如今多卖一套房企等于是多一个发工资的机会啊。

另外一个方面，广州市场前几天又轰出了一个天价项目：鹏瑞广州一号项目，单价超过50万成为如今顶豪中的战斗机，直接捅破了这个行业的价格天花板。

小编从广州鹏瑞1号项目工作人员处采访了解到，确有一套顶复备案价超56万元/平方米，其余房源备案均价多在25万～37万元/平方米不等。该项目看房需提前验资，最低验资额2000万元。

虽然备案价格可能与此后的实际成交价有所差异，但56万元/平方米的备案价已经捅破广州新房市场天花板，放眼全国新房市场，这一备案价也是数一数二。

2021年11月，鹏瑞集团旗下广州市鹏湾投资发展有限公司以底价49.58亿元拿下天河区金融城东区3个地块，折合楼面价约18300元/平方米

这又是深圳湾一号的异地升级版本，其圈层意义非常明显，收到追捧也是非常正常，如今好地段+好产品就是不愁卖的代名词。

这边是打到骨折卖不动，这边是千万豪宅当白菜卖，或许这就是如今房地产市场的集中效应，几家欢喜几家愁的整体动态或许肯定还会持续一段时间。

小编也一直都在强调，如今地产营销经理人很有可能会淘汰50%的人以上，因为很多项目你甭管换了谁也是卖不动的，如今多数项目的区位已经完全决定了项目的含金量。

房地产市场，如今职位各家房企招聘最多的就是营销岗位了，甭管大小房企，国企央企还是民企，营销几乎就是公司的生命线。

地产一品塘又独家获悉，近几年比较活跃的中国铁建地产华南区域又换营销总了，距离前任区域营销总蒋成入职还不到一年半。

作为卷到飞起的华南区域，如今能够还有项目在开发的外来房企都没有几个了，作为如今行业top15的中国铁建地产来说，能够在华南区域稳定住牌面已经实属不易。

最新的中国铁建华南营销总来自中海系，前中海华南区域营销部门经理魏薇已经入职中国铁建地产华南区域，并担任区域分管营销副总。

这位魏总是相当低调的存在，在中海地产任职超过15年，应该是属于隐藏的高手之一了，在中海地产佛山时期从基层策划一直做到营销负责人。

后期直接调入华南区域本部担任营销部门负责人角色多年，如今中铁建选择央企阵营的候选人，或许更加考虑的是企业文化的匹配与中海在广佛两地的绝对影响力。

在连续更换多个华南区域营销总之后，早期几位几乎全部来自民企为主，有绿地系的周汝勇，龙湖系的李岩，如今世茂系的蒋成也没撑多久。

早期市场好的时候，地产营销高管都赚得盆满钵满。各种豪车座驾都是一年一换的非常多，全民营销+全民地产经纪人的思路也是广大地产高管的心头好。

近期很多央企地产人跟地产一品塘交流，反馈内部内卷超级严重，基本上营销人就是被各种高压力伺候，可能领导一个眼神营销总就要下课。

话说央企国企的文化本来大多数还是人制为主逻辑，跟对了领导职业生涯肯定会有翻天覆地的变化，这个在早期中海帮地产人身上体现的非常形象。

很多央企领导跳槽基本上都会带上自己的亲信，不管是专业经理还是管培生，只要听话好用的就容易上位，这个在目前的环境好像比较艰难了，因为很有可能领导自己的饭碗都不容易保住。

中铁建地产作为如今较为活跃的央企之一，其实整体排名还不错，如今在华南区域布局也有几年时间，其比较扎实的高端产品线西派系也已经早就落地华南市场。

如今想要在广深市场打出名号来，外来房企必须要坚决熟悉本地房企的玩法，特别是产品的适配性必须要加强属地化研发，可以看到中铁建地产如今在广州市场来看，还是具备了一定的基本面。

作为少有几个外来房企还在华南深耕的房企，中铁建地产还是非常值得尊敬的，频繁的换人或许有企业内部的考量，但是如今很多地产营销人身上早就失去了光芒。

现在很多营销总几乎能想到的办法就是降价，似乎市场降价就是唯一解药。多数营销人还活在往日市场上扬的好日子里面， 一直在享受往日的荣光。

现在的地产营销几乎完全被分享渠道绑架，但是又没办法管理营销渠道，更不愿意花成本与时间培养自渠团队，导致如今营销费用都大大超标，更加容易滋生腐败。

市场上培养的大批量“体系生”，企业招聘基本上完全看背景，营销总的门槛越来越低不说，都是依托之前大企业成熟打法上来的选手，离开平台就完全不知道怎么干活了。

早期多数选手完全依靠分销渠道卖房子，客户都在分销手上，卖房子非常容易，加上本来市场上扬，自己甲方这边几乎没什么管理动作就把钱赚了。

现在市场上几乎成为了分销商的天下，甲方几乎没有任何管理动作，不行就开始换人。自渠，线上团队，自家自媒体运营几乎都不想花精力，花成本，被渠道牵着走也是正常了。

其次，现在营销总里面真正懂策划的人太少了，特别是如今懂产品的就更少了，因此很多项目都是简单粗暴的降价，但是包装力度又不太有深度，伤害老业主这种就非常明显了。

这也是如今市场上都开始挖龙湖体系的营销人的核心原因，龙湖算是自渠的鼻祖了，营销总都是实打实的置业顾问出生，有过系统化的一线经验，因此还算是比较适应如今的营销环境。

因此，小编也就简单总结一下如今地产营销圈的奇怪现象，未来的地产营销人一定是具备很强的综合能力的，既要懂策划与产品，又要能管理与组建自家嫡系团队，能够真正合理的管控渠道才是核心。

今天就聊到这里，也希望各位地产人能顶住，也欢迎各位老铁各抒己见。

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地产一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年猎头从业经历，14年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，关注地产人才发展，持续研究健康管理，个人微信：luyipin000；各位朋友可以加我随时交流探讨 共同进步；近期新增地产一品堂官方微信群，大家也可以加入，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步。

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