本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道
友邦人寿保险有限公司总经理特别助理、上海实森置业有限公司董事长欧阳理良（左）与第一太平戴维斯商业地产资产管理部高级董事陈绮宁（右）。受访者/图
在2024年3月办公部分投入运营后，上海友邦金融中心商业部分在6月也开始试运营，而这距离从友邦人寿保险有限公司（以下简称“友邦人寿”）获取该项目仅过去一年多的时间。
随着房地产行业进入深度调整期，如今上海市的商办市场竞争日益激烈。第一太平戴维斯数据显示，2024年二季度，上海市办公空置率环比上升0.6个百分点至22.3%，租金环比下调3.4%至每平方米每天6.4元；上海市购物中心空置率环比微升0.1个百分点至11.7%，租金水平也有所下滑。
而在号称上海市“21世纪最大手笔城市开发项目”的北外滩，“黄金三角”中最具成片发展潜力和无限可能性的“一角”，也是上海市近年来蓬勃发展的重要商圈，涌现出以友邦金融中心为代表的商办综合体项目，其打造的北外滩友邦大剧院已成为沪上新文化的地标。
该项目如何凭借独特的“商业+大剧院”模式，走出一条差异化竞争路径？对此，《中国经营报》记者日前采访了友邦人寿总经理特别助理、上海实森置业有限公司董事长欧阳理良和第一太平戴维斯商业地产资产管理部高级董事陈绮宁。
大剧院与商业综合体相互引流
《中国经营报》：友邦金融中心将专业剧院与商业融合，形成一个集文化、商业、艺术融合于一体的商业空间，剧院这样的文化业态对于商业项目有何“推动力”？
欧阳理良：我们从2022年开始深入研究这个项目，与当时的开发商开展了很多讨论，也对项目做了深入评估。2022年年末，友邦人寿成功获得该项目，并对项目进行整改和招商，力求将友邦金融中心打造成高质量的商业综合体。
北外滩友邦大剧院是项目的独特亮点。商业活跃需要人流，办公楼和剧院真正为项目提供稳定人流。受众也是对生活品质和文化艺术有追求的群体，通过商业与剧院互动满足他们不同的需求。
陈绮宁：我们想把友邦金融中心打造为一个以艺术文化为核心卖点的“非标”商业项目。北外滩友邦大剧院是目前上海市内环内最大的专业剧院，随着文娱热潮兴起，解锁了消费市场新密码，可与商业项目互为流量引擎。
其中，剧院供给高品质、多元化的文化内容，商业项目提供稳定客流，二者相互引流，共同赋能，人文艺术与商业项目互融、共创，为北外滩的营商环境注入了持久活力。
《中国经营报》：友邦金融中心采用独特的双首层设计，这样的设计是基于怎样的考虑？有哪些好处？
陈绮宁：双首层概念是友邦金融中心商业特有的设计亮点，利用地块间的连廊形成了双首层商业格局。随着北外滩其他商办项目陆续成熟，也会采用类似的连廊和双首层设计，从而把整个北外滩的核心商务区连接起来，打造北外滩版本的“中环”。
欧阳理良：当初的建筑设计团队考虑到剧场和地面交通的制约，参考日本东京“六本木新城”类似的人车分流方式，采用立体化地面和地下动线的二层广场规划设计，打造了友邦金融中心核心空间之一。
《中国经营报》：友邦人寿接连在上海市和北京市投资商办项目，体现了公司怎样的投资导向？
欧阳理良：我们对中国经济长期看好，团队的投资目标也非常明确，即寻找核心城市和核心区域的优质资产，保险基金特性是长期投资，通过收购上海市北外滩和北京市朝阳区的商办项目，带来稳定租金和运营收入。
北外滩打造上海未来“金名片”
《中国经营报》：今年3月，友邦金融中心办公部分已经率先投入运营，目前出租率如何？重点引入了哪些行业企业？北外滩如今正大力发展总部经济，可以获得哪些政策支持？
欧阳理良：很多国内外企业总部都对项目感兴趣，友邦金融中心办公楼的签约率也在不断上升，已吸引的总部企业覆盖金融、金融科技、汽车人工智能、供应链等不同行业企业。
在招租的过程中，项目得到了虹口区各级领导和不同部门的大力支持，对于友邦金融中心入驻企业提供全方位服务，也让客户感觉到了虹口区营商环境的优越。
目前，友邦金融中心聚焦金融总部、跨国企业总部、高端服务及科技企业总部，吸纳更多具有影响力的行业领军企业入驻，产业集聚效应明显，为北外滩成为金融总部聚集地，创造了更多机遇和动力。
《中国经营报》：北外滩作为上海市新兴商业办公板块，近年来无论是空置率还是租金水平都面临一定压力，应如何应对行业调整期？
欧阳理良：受大环境影响，整个商业办公市场都感受到了压力。但对于友邦人寿而言，我们会更看重北外滩区域的未来发展前景。北外滩处于上海市中心城区，离浦东、浦西中央商务区都很近，拥有一线江景和丰富的历史文化传承，这是无法复制的，项目的投资价值也会随着商圈的持续发展得到体现。
一方面，友邦金融中心提供商业配套服务，包含白领用餐、商务宴请、运动休闲、潮流娱乐等业态，可以满足办公人群的日常需求。另一方面，我们在绿色、健康、人文三大方面不断思考，以人的需求点为核心，把可持续健康理念融入项目运营中。目前，该项目被授予WELL HSR健康安全评价认证，为入驻企业提供舒适的商务生态体验。
陈绮宁：目前，对于房地产行业而言，正处于“练内功”的时间段。作为行业的一份子，我们要考虑如何把持有的资源发挥到最好，打造成可以长久发展的产品。市场有好有坏，关键是遇到风浪时如何掌舵“大船”驶出风浪。
《中国经营报》：未来，北外滩区域应如何进一步实现其“中心辐射”的重要价值，成为虹口区乃至上海市发展的重要引擎？
陈绮宁：北外滩与外滩、陆家嘴共同构成了浦江“金三角”，区位优势明显。随着“一江一河一港”全面贯通开放，以及包括友邦金融中心在内的一大批重大特色项目陆续亮相，让北外滩成为虹口区乃至上海市的重要展示窗口。
从而加快吸纳具有国际性、引领性的合作伙伴，让北外滩成为全球资源的承载地，有望为北外滩汇聚旺盛人气。连廊工程启用，也将使北外滩展现高端中央活动区的优势。
欧阳理良：身处浦江“金三角”的北外滩交通非常便利，路网四通八达。我们有理由相信，北外滩未来将会成为上海市内环内核心板块，成为上海市新的城市“磁极”。
在短时间内，友邦金融中心已经见证了北外滩不断推进城市更新与建设进程，区域形象和品质不断提升，政府规划和政策也为区域发展提供了重要保障和动力。这里宜居、宜业、宜商，见证了上海市的发展和变迁，代表了未来发展方向，正成为上海市展现魅力和活力的“金名片”。
（编辑：张家振 审核：童海华 校对：翟军）
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