烂尾楼集中退款，全国首例来了

停工两年后，江苏南京珠江四季悦城的业主们，可以退房、退首付款了。

位于江苏省南京市江宁经济技术开发区（以下简称“江宁开发区”）的珠江四季悦城，合同交房日期为今年6月份，但是该项目已经停工两年，无法按时交房，购房者无奈成为烂尾楼业主。

自2023年起，在人民网领导留言板上，就有多位网友反映，珠江四季悦城本应在今年6月交房，但项目长时间停工，交房遥遥无期，欲申请退房退款。今年6月，有业主在留言板上发表“协助我退房”的留言，表示和开发商协商退房被拒绝，自己14万元的首付还是东拼西凑来的，“恳请政府出面帮帮我”。

南京市江宁开发区答复称，已经组织开发商会谈协商，督促开发商拿出退房方案并明确相应时间节点。最终的协商结果是，开发商表示只退房款，无按揭贷款利息补偿，目前已有大部分业主与开发商签订相关协议。对于该名留言的网友，南京市江宁开发区表示，已与开发商沟通协商，建议其退还首付款。

据悉，这是全国第一例住宅项目停工后，由官方协调集中退房、退首付款的案例。在业内人士看来，虽然不能退还利息，但对于焦急的业主来说，能够退回房款已经难能可贵，也给其他地方类似情况提供了可供实践的参考。

南京城市风光。图/图虫创意

已有33户签订退房协议

公开资料显示，珠江四季悦城综合体项目由南京鼎瑞置业开发，该项目包含G96、G97、G98、G104、G105共计5个地块。据悉，南京鼎瑞置业由南京空港新城城市开发建设有限公司占股49%，南京珠江景明企业管理咨询有限公司占股51%，其中后者股权穿透后为珠江投资。

2021年珠江投资首入南京房地产市场，计划投资100亿元建设空港新城商业中心、研发办公、宜居住宅及相关配套设施，将其打造成南京空港新城首个大型城市综合体。当时，凭借庞大的投资规模及规划体量，成为市场焦点。

其中，两宗住宅用地G98（悦鸣嘉苑）和G104（鼎瑞嘉苑）于2021年、2022年陆续开盘。其中， G98（悦鸣嘉苑）共规划9栋楼，2021年7月首次开盘，原定于2023年6月底交付；G104（鼎瑞嘉苑）地块于2022年4月开盘，约定2024年6月交付。

南京珠江四季悦城效果图。图/珠江投资官网

公开信息显示，由于该项目总承包商苏中建设集团受恒大拖累陷入经营困局，又与珠江投资之间发生纠纷，自2022年7月起停工两年有余。其间，该项目也曾启动新的总包招标，推动项目复工，但最终未能落实。

于是，从去年开始，就有业主反映该项目长时间停工，交房遥遥无期，欲申请退房退款。今年7月中旬，在回应业主关于退房的需求时，南京市江宁开发区多次组织开发商会谈协商，计划启用监管账户资金启动退房，目前已有大部分业主与开发商签订相关协议。

7月29日，据新京报等媒体报道，南京市江宁区房产局回应称：鼎瑞嘉苑，推广名珠江四季悦城，由南京鼎瑞置业有限公司开发建设，2022年4月开盘，合计认购销售42户，监管账户共计5067万。由于总包单位停工造成小区未交付问题，经区房产局和属地介入协调，计划启用监管账户资金启动退房，截至7月29日，已有33户与开发商签订了退房协议，剩余9户正与开发公司协调中。

从楼盘停工到明确可以退房退款，珠江四季悦城主张退房退款的业主，终于迎来曙光。

“楼是盖起来了，但是没建完，已经停工了，交付不了，售楼处都撤了。”在珠江四季悦城附近从业的一位房产中介告诉中国新闻周刊，现在政府出面解决这个事情，让开发商给买房的人全额退房退款，对业主来说也是一件好事，“如果房子拿不到，钱又退不了，这是一件多么伤心的事情”。

易居研究院研究总监严跃进认为，购置烂尾楼后续要求退房退首付，其实过去也有，但都是建立在个人协商的基础之上。此次南京的案例之所以可以认为是“首例”，是因为这是最近两年“保交楼”过程中，政府部门积极推动协调下首个集中退房、退首付款的案例。

值得注意的是，据南京市江宁开发区的答复，开发商表示只退房款，无按揭贷款利息补偿。在业内人士看来， 虽然只是退首付款，并没有相应利息，但对于业主来说，能够退回房款已经难能可贵。同时，该案例也为全国层面处理难以“保交楼”的停工楼盘提供了一个可供实践的参考。

有业内人士表示，这一方式对前期去化欠佳且后续无法继续建设交付的项目来讲，不失为一种借鉴和启发。

能否复制推广？

买了商品房，开发商却迟迟无法交房，甚至一些项目长期停工。这种情况下，希望开发商“退房退款”，是不少购房者的愿望。但是，因为种种原因，遭遇烂尾项目的购房者真正能够“退房退款”的并不多见。

2022年7月，中央政治局会议首次提出“保交楼、稳民生”。今年5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议提出“继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作”。保交房，成为当下筑稳房地产市场的重要任务。

因此，南京珠江四季悦城“退房退款”的案例引发了广泛关注。那么，南京这一案例，可以复制推广吗？

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向中国新闻周刊表示，南京珠江四季悦城的案例有一定特殊性，即预售资金监管账户有余额，这是退房、退首付款的前提条件。他说，2022年之后，政府强化了预售资金监管，本案就属于此。因此，也有了可以退房、退首付款的可能。

在他看来，新一轮保交房，多样化保障业主权益，除了积极夯实开发商保交房主体责任，推动项目复工复产，竣工交付外，退房和退首付也是一种选择。他说，特别是项目销售较少，剩余未销售规模大，但货值难以去化，在穷尽了所有手段以后，开发商既无法追加资金，售卖资产，也无法追回被挪用的资金。那么，对于这类项目，退房并置换到周边或区域内其他交付有保障的项目，或者像南京珠江四季悦城一样退房和退首付，不失为一种选择。

“这些都是对保交房工作推进、多渠道解决烂尾楼、保障小业主权益的多渠道解决方案的探索，具有广泛的适用性。”李宇嘉说，对于那些以自住为购房目的的业主，还可以在政府协调下选择退房后置换到周边项目。

严跃进认为，此类操作建立在几个基础之上：一是，楼盘交付遥遥无期，且即便注入资金，可能交付的难度也很高；二是，相关房企的预售资金监管账户内有可供退款的资金，也即有钱可退；三是，房价下降，购房者退款后可以认购其他住房。

他对中国新闻周刊表示，此类模式具有创新性，但是后续是否要通过此类方式推进，可能还得看房企的资金状况，若是“保交房”能够顺利推进，那么一般也不支持此类退房操作，尤其是此类退房涉及银行贷款等问题，要协调起来是比较困难的。

严跃进认为，此类做法的启示是，对于一些交付有困难的，地方政府要及时关注和进行问题梳理，积极推进问题的解决。

他说，此类房屋问题的解决，其实也是“盘活存量住房和优化增量住房”的重要举措，对于后续烂尾楼或在建项目的盘活也有启发。同时，此类项目若是全部退房后，其实是有助于和各地现在提及的“以购代建”的模式进行结合，即地方政府收购后用作保障房项目。

在业内人士看来，此类做法的关键在于监管账户内存在可供退款的资金。北京金诉律师事务所主任王玉臣提到，目前，不少烂尾楼项目已经停工多年，监管账户内的预售房款早已不翼而飞。这也就意味着，无论是政府协调还是购房人打官司，只要开发商的账户上没有足够的资金，最终想要退回房款都存在很大的困难。

亿翰智库研究总监于小雨认为，集体退房的处理方式适合项目去化较少的楼盘，监管资金无法覆盖到项目的交付，前期买的人不多，能够覆盖退房款，从监管资金覆盖退房款和建设资金比较而言，选择了更容易实现的方式。

李宇嘉提到，对于在此之前的项目，如果预售资金被挪用，且无法追回，销售比较少，可以采取退房置换到其他项目的措施。同时，对该项目启动破产清算，并将清算资金优先保障被置换项目。

在李宇嘉看来，不管是落实资金推进复工和交付，还是退房置换到其他项目，抑或退房和退首付，都必须强化地方政府的属地责任、开发商的主体责任以及金融机构的支持责任。只有三方共同努力，才能确保业主的权益得到有效保障。