在地产行业的黄金时代，险资曾以其雄厚的资本力量，大规模涌入房地产市场，成为股权市场的一股不可忽视的力量。然而，自2021年地产行业的流动性风险开始显现，市场信心急转直下，股价暴跌，险资开始纷纷减持甚至割肉离场，以避免被深陷泥潭。
然而，市场环境的变迁并未让险资巨头们远离地产领域。万达集团在债务危机中的战略调整，却也成为险资巨头们精准狩猎的战场。近两年，大家人寿、新华人寿、阳光人寿等险资大鳄纷纷出手，将万达的资产纳入囊中，这不仅是万达的战略转型，更是险资巨头们在投资领域的一次战略性布局。
近日，险资巨头们在万达资产的棋局上再落一子。烟台芝罘万达广场有限公司的工商变更显示，大连万达商业管理集团股份有限公司退出，而坤华（天津）股权投资合伙企业、坤元辰兴（厦门）投资管理咨询有限公司成为新的股东，分别持股约99.99%、0.01%，这一变化背后，新华保险和中金资本的身影清晰可见。
坤华（天津）股权投资作为一只有限合伙形式的基金，新华保险的持股比例高达99.99%。其实早在今年4月，新华人寿就通过同样的方式与中金资本共同接盘北京万达实业。以新华保险为代表的险资企业，通过此类投资行为，正在积极地参与到万达资产的重组与整合过程中。
在当前资本市场低迷和利率持续下行的双重压力下，险资在股票基金市场的边缘显得犹豫不决，而长城人寿在股票市场中的举牌行为，显得颇为孤勇，同业投去赞赏却未效仿。同时，险资在寻求固定收益债券作为避风港时，也面临着收益率不断下降的困境。在这种市场环境下，不动产投资相对其他投资方式虽然并非最优，却因其相对稳定性成为矮子里的将军。
险资巨头引领商业地产抄底风潮
2023年，保险资金在不动产领域的投资策略呈现出新的动向，友邦人寿和平安人寿作为行业的领头羊，率先在不动产市场展开了一系列引人注目的投资行动。
友邦人寿在2023年初成功完成了上海北外滩友邦金融中心的收购，这一综合地产项目不仅标志着友邦人寿对上海市场的深度布局，也体现了其对核心城市商业地产的坚定信心。紧接着，友邦人寿在北京市朝阳区中央商务区（CBD）的博瑞大厦A座的办公楼项目中再次展现了其投资实力，以近24亿元人民币的交易对价完成了控股权的收购，进一步巩固了其在一线城市商业地产领域的影响力。
平安人寿同样在2023年1月以73.33亿元的价格接手了北京和上海的4个产业园区项目，包括东方万国项目、弘源科创项目、弘源国际项目和弘源新时代项目。这些项目均位于北京和上海的核心区域，具有较高的投资价值和发展潜力。
在这样的市场趋势引领下，大家人寿也不甘落后，通过私募基金的形式接盘了上海松江、西宁海湖、江门台山等三座万达广场，据相关报道，预计整体交易价格介于10-15亿元之间。10月，大家人寿再次接盘上海周浦万达广场，进一步扩大了其在商业地产领域的投资版图。
阳光人寿同样也在积极扩展其商业地产版图。2023年12月，公司通过旗下的苏州联商叁号和伍号商业管理有限公司，分别接管了太仓和湖州万达广场的投资公司。紧接着，阳光人寿又通过苏州联商贰号和肆号商业管理有限公司，掌握了上海金山和广州萝岗万达广场的投资公司。
进入2024年6月，阳光人寿进一步巩固了其在万达广场项目中的投资地位，通过苏州联商壹号商业管理有限公司成为合肥万达广场商业发展有限公司的全资股东。这一系列的变更显示了阳光人寿在商业地产领域的战略布局和控制力。
此轮不动产投资以大型险企为主。尽管去年人身险行业面临了多重挑战，导致净利润同比下降，众多公司遭遇亏损困境，但是，大型保险公司仍保持了其在行业利润中的集中地位，凭借其雄厚的资金实力，引领了商业地产领域的抄底风潮。
利率下行以及投资荒下的无奈选择
2023年，人身险公司的资金运用余额持续增长，固定收益类资产依然是主要的投资方向。然而，在低利率市场环境和优质资产稀缺的背景下，险企面临着资产配置的压力和利差损的挑战。资本市场的持续震荡，进一步增加了险资未来投资收益的不确定性。
以股票基金为代表的权益投资，在审慎的险企看来，其备受期待的长期耐心资本角色可能成为山顶资本。他们担心自己一旦投身其中，就可能成为山顶上那最后一批孤独的守望者，眼睁睁看着股价的起伏，却无法把握其脉络，最终可能只剩下山顶的冷风和无尽的等待。
同时，固定收益类资产，这个曾经被视为稳健投资的避风港，如今在利率一再降低的大潮中，也变得不再那么吸引人，其收益率甚至无法覆盖早期业务成本。
在这种背景下，险资巨头们对万达资产的热衷并非无的放矢，而是其深思熟虑的投资逻辑的体现。险资投资的核心在于实现资产与负债的精准匹配，而不动产作为一种长期稳定的资产类别，与寿险市场的长期负债特性天然契合，这种匹配度是险资偏爱不动产的重要原因。
优质的不动产投资标的，尤其是像万达广场这样成熟的商业综合体，以其稳定的现金流和长期投资回报，成为险资巨头们眼中的”香饽饽”。这些商业地产不仅能够提供稳定的分红收益，而且随着时间的推移，其资产价值还有望得到提升，为险资带来双重收益。
此外，从资产配置的视角审视，不动产投资对于保险公司而言，还具备以下优势：首先，由于大多数不动产投资采用成本计量法，其价值的波动对保险公司的财务报表影响较为有限，这有助于维护财务的稳定性；其次，投资性房地产的市场风险基础因子相对较低，这在一定程度上减少了对保险公司偿付能力的冲击。
综上所述，险资巨头们对万达资产的热衷，是其在当前低利率、高波动市场环境下，追求资产负债匹配、注重长期稳定收益的必然选择。尽管不动产投资也面临着市场的不确定性和风险，但在险资巨头们眼中，它却成了一种相对稳妥的选择。在这个”矮子里拔将军”的游戏中，它提供了一种相对稳定的长期回报，即使回报早已不如过去那么丰厚。
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